Prázdné byty v ČR: Proč v Česku zeje 200 tisíc bytů prázdnotou a jak to ovlivňuje trh?

Žijeme v paradoxní době. Zatímco úrokové sazby hypoték a ceny nemovitostí dělají z vlastního bydlení pro mnoho rodin nedosažitelný sen a nájmy trhají rekordy, existuje tu jeden obrovský, nevyužitý potenciál. Je jím fenomén prázdných bytů. Možná jste si toho všimli sami při večerní procházce městem – celá patra novostaveb i starších činžáků zůstávají po setmění temná.

Tvrdá data: Kolik tvoří prázdné byty v ČR doopravdy?

Pokud sledujete zprávy, možná jste zaznamenali děsivé číslo: 860 tisíc. Přesně tolik neobydlených bytů ukázalo nedávné Sčítání lidu. Toto číslo je ale potřeba uvést na pravou míru, protože může působit zkresleně.

Z oněch 860 tisíc se totiž zhruba 70 % nachází v rodinných domech, typicky jde o venkovské chalupy, letní sídla nebo domy v rekonstrukci. Skutečný problém představují neobydlené byty v Česku, které se nacházejí v bytových domech.

Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) je takových jednotek zhruba 200 tisíc. To je alarmující číslo. Jen pro představu – je to, jako by bylo zcela vylidněné město velikosti Brna. Co je ještě horší, počet těchto nevyužitých jednotek vzrostl od roku 2011 o celých 40 %. Prázdné byty v ČR tak přestávají být jen okrajovou anomálií a stávají se zásadním faktorem, který formuje celý realitní trh.

4 hlavní příčiny: Proč prázdné byty v ČR zůstávají nevyužité?

Může se zdát nelogické, že se majitel připravuje o měsíční příjem z pronájmu. Realita je ale mnohem komplexnější. Proč tedy prázdné byty v ČR přibývají?

Prázdné byty v ČR jsou jedním z důvodů velmi vysokých cen nemovitostí.

1. Byty jako čistá investice (Uložení peněz do cihel)

Pro mnoho Čechů i zahraničních fondů představují investice do bytů bezpečný přístav před inflací. Nemovitost si koupí čistě jako uchovatele hodnoty. Majitelé těchto bytů často nepotřebují pravidelný měsíční cashflow z nájmu. Stačí jim, že cena nemovitosti v čase roste. Investiční nemovitosti jsou z tohoto pohledu vnímány spíše jako obří bezpečnostní schránky na peníze než jako domovy pro lidi.

2. Strach z problémových nájemníků a byrokracie

Toto je pravděpodobně nejčastější důvod, proč běžní majitelé nechávají své byty zavřené. Podle průzkumů mají vlastníci obrovský strach z neplatičů a takzvaných vybydlovačů. Česká legislativa navíc nájemníky silně chrání a proces vystěhování neplatiče se může protáhnout na dlouhé měsíce i roky. Rizika prázdného bytu (jako je absence příjmu nebo nutnost platit poplatky do fondu oprav) tak majitelé paradoxně vnímají jako menší zlo než nervy s nezodpovědnými nájemníky.

Pokud se chystáte pronajmout byt, určitě se vám bude hodit náš článek, jak pronajmout byt bezpečně a bez starostí – vše podstatné přehledně na jednom místě.

3. Špatný technický stav a nutnost drahé rekonstrukce

Značná část z oněch 200 tisíc prázdných bytů neprošla od 90. let žádnou modernizací. Jsou to byty s umakartovými jádry, starými rozvody a profukujícími okny. Majitelé často nemají statisíce korun na potřebnou rekonstrukci, nebo se jim do ní jednoduše nechce pouštět kvůli nedostatku času a spolehlivých řemeslníků. Byt tak raději zamknou a nechají ho být.

4. Demografie a zdlouhavá dědická řízení

Dalším velkým faktorem jsou nevyřešené rodinné spory, zdlouhavá dědická řízení nebo situace, kdy starší generace drží byt takzvaně „pro vnoučata“, až vyrostou. Zvláště neobydlené byty ve velkých městech často patří seniorům, kteří se přestěhovali na chatu, ale svého městského bytu se nechtějí vzdát z čistě sentimentálních nebo preventivních důvodů.

Jaký mají prázdné byty v ČR dopad na realitní trh?

To, že prázdné byty v ČR zůstávají pod zámkem, má dominový efekt na celou společnost a ekonomiku.

• Růst cen pro kupující: Zákon nabídky a poptávky je neúprosný. Tím, že jsou statisíce bytů staženy z trhu, je nabídka volných nemovitostí ke koupi uměle přiškrcena. Tento nedostatek šponuje prodejní ceny do astronomických výšin.
• Tlak na nájemní trh: Lidé, kteří na vlastní bydlení nedosáhnou, musí do nájmu. Jelikož prázdné byty v ČR nejsou nabízeny ani k pronájmu, roste konkurence na každou volnou nájemní jednotku. Výsledkem je prudký růst průměrného nájemného, zejména v Praze a Brně.
• Vylidňování center měst: Obce a města bojují s tím, že se z jejich center stávají večer města duchů. Trpí tím místní služby, kavárny i obchody.

Prázdné byty v ČR jsou často také kvůli obavám z nájemníků, kteří byt zničí.

Co chystá stát? Zákon o podpoře v bydlení a daň z prázdných bytů

Politici a obce si tento problém začínají velmi silně uvědomovat a hledají cesty, jak prázdné byty v ČR vrátit zpět na trh. V současné době se diskutují a připravují dva hlavní nástroje – metoda cukru a biče.

Cukr: Státní garance a dotace

Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje zákon o podpoře v bydlení, který má za cíl motivovat majitele k pronajímání. Jak? Stát nebo obce by měly fungovat jako garant. Pokud dojde k poškození bytu nebo nájemník přestane platit, garanční fond majiteli tyto ztráty uhradí. Tím by se měla odbourat největší bariéra – strach vlastníků. Zároveň se uvolňují miliardové dotace na rekonstrukce starých bytů pod podmínkou, že je majitel následně nabídne na trh.

Bič: Bude zavedena nová daň?

Na stole je ale i razantnější krok, před kterým varuje Národní ekonomická rada vlády (NERV) i někteří ekonomové. Hovoří se o tom, že by mohla být zavedena plošná daň z prázdných bytů, nebo že by obce dostaly pravomoc výrazně zvednout daň z nemovitosti u jednotek, ve kterých nemá nikdo hlášený trvalý pobyt. Tento model už funguje například v Kanadě nebo ve Francii, a pro majitele, kteří drží prázdné byty v ČR jen ze spekulativních důvodů, by to mohlo znamenat roční náklady navíc v řádech desítek tisíc korun.

„Držet prázdný byt znamená spoléhat pouze na růst jeho ceny a dobrovolně přicházet o výnos z nájmu. I když je strach z problémových nájemníků v Česku oprávněný, kvůli rostoucím poplatkům a daním už pasivní vlastnictví nedává ekonomický smysl. Racionálním řešením je proto prodej za aktuálně vysoké ceny, nebo bezpečný pronájem přes profesionálního správce, který veškerá rizika převezme.“ – říká realitní expert Jakub Žižka.

Zvažujete koupit investiční nemovitosti? Na co si dát dnes pozor

I přes výše zmíněné zůstávají investiční nemovitosti oblíbeným způsobem zhodnocení financí. Doba se ale změnila. Koupit jakýkoliv byt a nechat ho ležet, se už zkrátka nevyplatí tolik jako před deseti lety.

Čistě z finančního pohledu je většinou nesmysl držet si prázdný byt. Ideální je ho pronajmout, případně pak rovnou prodat.

Pokud dnes plánujete uložit peníze do cihel, musíte být obezřetní. Zásadní roli hraje energetická náročnost budovy (staré nezateplené domy ztrácejí na hodnotě) a perfektní lokalita.

Zvažujete, že nekoupíte starší byt, ale poohlédnete se po něčem novém? Přečtěte si náš podrobný článek: Na co si dát pozor při koupi bytu od developera.

Jak zhodnotit prázdný byt a vyplatí se ho vůbec držet? (Pohled makléře)

Patříte mezi ty, kterým leží ladem nemovitost, a přemýšlíte, jak zhodnotit prázdný byt? Inflace vám sice opticky zvedá hodnotu samotné nemovitosti, ale měsíčně přicházíte o desítky tisíc na ušlém zisku z nájmu, a navíc musíte platit fixní poplatky, jako je fond oprav, teplo, energie.

Zde jsou 3 hlavní cesty, jak s takovou nemovitostí naložit:

1. Svěřte nemovitost profesionálům: Pokud je vaším jediným blokem strach z nájemníků, řešením je profesionální správa investičních bytů (Property Management). Specializované firmy nebo zkušení realitní makléři se postarají o vše – od prověření bonity nájemníka přes pravidelné kontroly až po řešení případných poruch. Vy jen inkasujete čistý zisk.
2. Garantovaný nájem (Podnájem): Další možností je pronajmout byt přímo specializované firmě, která vám smluvně garantuje měsíční platbu bez ohledu na to, zda je byt zrovna obsazený, a bere na sebe veškerá rizika poškození.
3. Prodej za historické maximum: Ceny nemovitostí se stále drží velmi vysoko. Pokud nechcete byt rekonstruovat, bojíte se, že přijde nová daň z prázdných bytů, nebo máte peníze v plánu investovat jinak, nyní je skvělá doba k prodeji. Prázdné byty v ČR se prodávají rychle, protože poptávka kupujících je stále obrovská.

Prázdné byty v ČR jako skrytý potenciál

Je zřejmé, že prázdné byty v ČR nejsou jen mediální bublinou, ale reálným faktorem, který formuje ceny i dostupnost bydlení. Držení prázdné nemovitosti z opatrnosti se v dnešní době může kvůli ušlým ziskům a inflaci pěkně prodražit, nemluvě o riziku budoucích legislativních změn. Nejhorší investiční strategií je nedělat nic. Každý byt má svůj potenciál – ať už jako stálý zdroj pasivního příjmu, nebo jako kapitál, který můžete uvolnit lukrativním prodejem.