Energetické štítky a směrnice EU: Čekají majitele starších domů povinné renovace?

Evropskou unií schválená směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD) vyvolává v posledních měsících na realitním trhu značný rozruch. Zejména majitelé starších nemovitostí mají obavy, co je čeká. Internetem a sociálními sítěmi se šíří polopravdy o tom, že nám úřady zakážou prodávat nezateplené domy, nebo že budeme nuceni do nemovitostí okamžitě investovat miliony korun. Jaká je ale skutečná realita na trhu v roce 2026? Podíváme se na to, jak funguje energetický štítek budovy, co znamenají aktuální nařízení pro vaši peněženku a jak se připravit na budoucí trendy tak, aby vaše nemovitost neztrácela na hodnotě.

Co přesně říká nová směrnice EPBD a jak ovlivní energetický štítek budovy?

Cílem Evropské unie je výrazně snížit spotřebu energií a emise skleníkových plynů. Budovy jsou totiž zodpovědné za zhruba 40 % spotřeby energie a 36 % emisí CO2 v EU. Z tohoto důvodu byla přijata směrnice EPBD, která zavádí nová pravidla. Dlouhodobým a finálním cílem je stav, kdy staré domy musí být do roku 2050 bez emisí. To je však dlouhá cesta, která má své postupné milníky.

Zásadním nástrojem pro měření tohoto pokroku je průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Zjednodušeně řečeno, energetický štítek budovy funguje velmi podobně jako štítek na vaší ledničce nebo pračce. Ukazuje, do jaké míry je dům hospodárný. Pro členské státy, včetně České republiky, z nové směrnice vyplývá úkol zajistit zateplení domů do roku 2030 tak, aby se průměrná spotřeba energie rezidenčních budov snížila o 16 % oproti hodnotám z roku 2020. V praxi to znamená, že stát bude formou legislativy, ale především formou dotací a pobídek, tlačit na to, aby se nejhůře hodnocené stavby postupně modernizovaly. Každý nově vystavený energetický štítek budovy tak bude hrát stále zásadnější roli při posuzování kvality a tržní ceny nemovitosti.

Nové stavební standardy 2026: Jak se mění energetický štítek budovy a co je renovační pas?

Rok 2026 je v kontextu směrnice velmi důležitý. Právě letos vstupují v platnost legislativní úpravy, které směrnici přenášejí do českého práva. Tyto stavební standardy 2026 se zaměřují nejen na novostavby, ale i na stávající zástavbu. Mění se pohled na to, jak je energetická třída domu vnímána.

Zateplení fasády staršího rodinného domu představuje nejefektivnější způsob, jak vylepšit energetický štítek budovy a snížit budoucí náklady na vytápění.

Zatímco dříve se energetický štítek domu často pořizoval jen jako nutné zlo pro úřady a kupujícímu se předkládal až těsně před podpisem smlouvy, dnes je to klíčový dokument. Úplnou novinkou, která doplňuje klasický energetický štítek budovy, je takzvaný renovační pas budovy (Building Renovation Passport). Jedná se o dokument, který majiteli poskytne jasný a fázovaný plán, jak dům postupně zrekonstruovat do bezemisního standardu. Tento pas rozloží komplexní a finančně náročné zateplení budov do několika logických a na sebe navazujících kroků. Pokud právě řešíte prodej, tak pro vás představuje energetický štítek budovy povinnost vyplývající ze zákona. S renovačním pasem však navíc dáváte budoucímu kupci do ruky jasný návod na budoucí vylepšení, což zvyšuje atraktivitu nabídky.

Zajímá vás, jak získat energetický štítek domu? Tento dokument vypracovává certifikovaný energetický specialista. Co se týče nákladů, cena energetického štítku se pohybuje u běžných rodinných domů obvykle v rozmezí 4 000 až 7 000 Kč v závislosti na složitosti stavby a dostupnosti původní stavební dokumentace.

„Na prohlídkách starších domů je dnes energetická náročnost a výše měsíčních záloh jednou z prvních otázek zájemců. Špatný energetický štítek sice neznamená zákaz prodeje, ale kupující už do svých nabídek automaticky promítají náklady na budoucí rekonstrukci. V praxi to znamená, že u nezateplených budov vidíme na současném trhu cenový propad o 10 až 20 procent.“

– Jakub Žižka, realitní expert

Mýtus a realita: Znamená špatný energetický štítek budovy okamžitý zákaz prodeje?

Největší strach vyvolávají palcové titulky v médiích, které tvrdí, že domy v nejhorších třídách F a G budou neprodejné nebo že vám stát zakáže v nich bydlet. Pojďme si to říct jasně: Je to mýtus.

Směrnice EU ani česká legislativa v současnosti nezakazuje prodej, pronájem ani vlastnictví nemovitostí s nízkou energetickou účinností. Pokud má váš dům starý a špatný energetický štítek budovy, stále jej můžete bez problémů prodat. Nikdo vás nepožene k odpovědnosti za to, že jste dům před prodejem nezateplili. Trh a chování kupujících se ovšem výrazně mění. Současný energetický štítek staré domy na trhu silně znevýhodňuje, nikoliv však právně, nýbrž ekonomicky. Kupující, obzvláště v době vyšších cen energií, jsou dnes velmi obezřetní. Pokud vidí, že energetický štítek budovy ukazuje písmeno G (mimořádně nehospodárná budova), automaticky do svých nabídek promítají náklady na budoucí rekonstrukci. Zatímco my nyní řešíme starší domy, u novostaveb je energetická náročnost obvykle na špičkové úrovni. Pokud právě řešíte dilema, jakou cestou se vydat a co se vám finančně vyplatí, doporučuji prostudovat mé srovnání, zda zvolit novostavbu nebo starší byt v Praze.

Jak povinnost mít energetický štítek budovy ovlivňuje cenu nemovitosti v praxi?

Jako makléř působící v Praze a Středočeském kraji sleduji tento trend v první linii. Ještě před pěti lety se na prohlídkách na energetický štítek budovy ptal málokdo. Dnes? Je to jedna z prvních otázek. Lidé chtějí vědět, jaké budou jejich měsíční zálohy, protože prioritou číslo jedna jsou aktuálně energetické úspory.

Chystáte se prodat svou nemovitost? Zjistěte, jak prodat nemovitost rychle a výhodně. Podívejte se na náš průvodce přípravou nemovitosti před prodejem.

Když porovnáme dva podobné domy ve stejné lokalitě, dům s třídou C se dnes prodává výrazně rychleji a za vyšší cenu než dům ve třídě G. Cenový propad u nezateplených budov se aktuálně pohybuje mezi 10 až 20 %. Pro banky je totiž špatný energetický štítek budovy signálem vyššího rizika v rámci jejich ESG reportingu a ochotněji nabízejí zelené hypotéky na moderní úsporné projekty.

Profesionální realitní makléř klientům umí vysvětlit, jak aktuální energetický štítek budovy ovlivňuje reálnou tržní cenu jejich nemovitosti.

Výjimkou není ani zateplení bytových domů. Bytová družstva a SVJ nyní masivně řeší zateplování fasád a střech. Ruku v ruce s tím roste i zájem o družstevní bydlení, které představuje šanci pro dostupnější byty s již hotovou modernizací a nízkými náklady. Naopak domy, u kterých se s rekonstrukcí nepočítá, se stávají pastí. Mnoho z nich kvůli obavám majitelů zůstává dokonce neobydlených – více o tomto fenoménu si můžete přečíst v mém článku o tom, proč je tolik prázdných bytů v ČR.

Máte starší nemovitost a nevyhovující energetický štítek budovy? Máte 3 možnosti

Dostali jste se do situace, kdy vlastníte starší dům (například z dědictví) a je vám jasné, že váš energetický štítek budovy nedopadne dobře. Jaké jsou vaše možnosti na současném realitním trhu?

1. Prodat nemovitost ve stavu, v jakém je

Pokud nemáte finance ani nervy na složité stavební úpravy, prodej v původním stavu je legitimní cesta. I s vědomím, že energetický štítek budovy je v kategorii F nebo G, existuje na trhu obrovská skupina kupujících. Často jde o mladé rodiny nebo zkušené investory. Pro ně je dům před rekonstrukcí často záměrem. Více o aktuálních trendech a příležitostech na trhu rozebírám v článku o investicích do nemovitostí v roce 2026.

2. Částečná chytrá renovace

Někdy stačí menší úpravy, které ale zajistí, že energetický štítek budovy poskočí z třídy G například do třídy D. Typicky jde o výměnu oken za trojskla nebo zateplení půdy. Tyto kroky pomohou dům prodat o poznání výhodněji. A pokud se nakonec rozhodnete nemovitost neprodat, ale využít ji k pronájmu, bude se vám hodit srovnání, zda je pro vás výnosnější krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem bytu a domu.

3. Hluboká komplexní renovace

Tato varianta dává smysl zejména tehdy, pokud v domě plánujete dlouhodobě bydlet vy nebo vaše rodina. Komplexní zateplení, instalace fotovoltaiky a moderního vytápění zajistí, že váš energetický štítek budovy dosáhne na prémiové hodnoty (A nebo B). Měsíční náklady na provoz klesnou na minimum a tržní hodnota vaší nemovitosti raketově vzroste.

Komplexně zrekonstruovaný dům s fotovoltaikou názorně ukazuje, jak vypadá výsledek, když energetický štítek budovy dosáhne nejvyšší úsporné třídy.

Kde vzít peníze? Stavební program a dotace na zateplení domu

Česká vláda si uvědomuje, že plnění klimatických cílů nesmí občany finančně zruinovat. Proto existuje robustní podpora a silný stavební program, který má s transformací pomoci. Základním pilířem jsou státní dotace na zateplení domu z programu Nová zelená úsporám. Ten umožňuje získat zpět velkou část prokazatelných nákladů na rekonstrukci, u speciálních programů pro seniory a rodiny s nižšími příjmy dokonce zálohově předem. Získat lepší energetický štítek budovy tak dnes není nedosažitelným luxusem.

Co ale dělat, pokud jste senior, chcete v domě dožít, nedosáhnete na běžný úvěr a nechcete investovat vlastní hotovost? Pro takové specifické situace může být řešením zpětná hypotéka a pochopení toho, jak funguje.

Závěr: Nepanikařte, vylepšete svůj energetický štítek budovy chytře

Směrnice EPBD a změny na realitním trhu neznamenají konec světa. Ano, nároky na úsporné bydlení se zpřísňují a nezateplené nemovitosti se prodávají hůře. Nicméně to neznamená, že je stát bude konfiskovat. Klíčem k úspěchu je nepanikařit a přistupovat k prodeji nebo rekonstrukci strategicky. Ať už se rozhodnete svou nemovitost upravit, aby její energetický štítek budovy lépe reflektoval požadavky moderní doby, nebo ji budete chtít prodat v původním stavu, vždy se vyplatí konzultace s odborníkem.

Energetický štítek budovy a směrnice EU: co vás nejvíc zajímá?