Nákup nového bydlení přímo z papíru je pro většinu lidí krokem, na který se těší celý život. Vize čistého, moderního a ničím nedotčeného domova, který voní novotou a kde jste prvním majitelem, je obrovským lákadlem. Přestože nádherné vizualizace a propracované webové stránky projektů působí bezchybně, realita na trhu bývá často mnohem složitější. Pokud se právě teď ptáte, na co si dát pozor při koupi bytu od developera, jste na správném místě. Z pozice experta na realitní trh víme, že koupě bytu od developera má zcela jiná pravidla a rizika než pořízení staršího bytu.
Důvěřuj, ale prověřuj: Kdo váš nový domov skutečně staví?
Prvním a naprosto klíčovým krokem není výběr obkladů do koupelny, ale důkladná lustrace toho, komu posíláte své peníze. Krásná vizualizace ještě nikdy nepostavila kvalitní dům. V developerském světě je běžnou praxí zakládání takzvaných SPV společností (Special Purpose Vehicle). To znamená, že velký a známý developer založí pro konkrétní projekt zcela novou společnost s ručením omezeným (např. Byty Sluneční Vrch s.r.o.).
- Proč to dělají? Slouží to k oddělení účetnictví a rizik od mateřské společnosti.
- Kde je problém? Pokud po dokončení projektu a vyprodání bytů zjistíte závažné stavební vady, může se stát, že tyto účelové firmy už budou prázdné nebo v likvidaci, a vy nebudete mít u koho reklamovat.
Vždy chtějte vědět, kdo je mateřskou společností projektu. Ptejte se, zda mateřská společnost přebírá ručení za závazky a záruky projektové společnosti. Projděte si starší realizace daného developera, zajeďte se na ně podívat a nebojte se zazvonit na místní obyvatele s dotazem, jak probíhalo odstraňování nedodělků.
Slibovaný výhled do zeleně se může za pár let proměnit v rušnou křižovatku. Důkladná kontrola platného územního plánu na úřadě patří mezi nejdůležitější věci, na co si dát pozor při koupi bytu od developera.
Lokalita a okolí: Co vám lesklá brožura neukáže
To, na co si dát pozor při koupi nemovitosti z hlediska lokality, platí u novostaveb dvojnásob. Developer vám vždy ukáže okolí v tom nejlepším možném světle – plné zeleně, smějících se rodin a poloprázdných kaváren. Realita za pár let ale může být diametrálně odlišná.
Před podpisem čehokoliv by vaše první kroky měly směřovat na stavební úřad a k územnímu plánu dané obce.
- Výhled do zeleně? Ověřte si, zda to volné pole za vaším budoucím domem není v územním plánu vedeno jako plocha pro lehký průmysl nebo další masivní bytovou zástavbu.
- Občanská vybavenost: Developeři často slibují, že součástí projektu bude mateřská školka. Zkontrolujte si, zda je výstavba školky smluvně ukotvena v dohodě developera s obcí. Velmi často se z plánované školky na poslední chvíli stane lukrativní komerční prostor.
- Hluk a doprava: Zamyslete se nad orientací bytu. Nový byt od developera může mít skvělou cenovku, ale pokud jsou ložnice orientovány na budoucí hlavní tah sídlištěm, letní větrání se stane noční můrou.
Rozhodující je v tomto směru také veřejná infrastruktura, zejména, pokud jde o úplně novou ulici nebo dokonce čtvrť města.
Právní bludiště: Tři smlouvy, které rozhodnou o všem
Papírování je u novostaveb náročné. Během procesu narazíte na tři základní dokumenty. Pokud podceníte jejich kontrolu, můžete přijít o statisíce korun. Nikdy nespoléhejte na to, že smlouvy jsou standardní a měnit nejdou. Všechno jde měnit, pokud víte, jak vyjednávat.
Rezervační smlouva
Slouží k blokaci bytu a zaplacení rezervačního poplatku (obvykle 50 000 až 200 000 Kč). Největší chybou je podepsat rezervační smlouvu, aniž byste viděli návrh smlouvy o smlouvě budoucí (SoSBK). Pokud se později na znění SoSBK nedomluvíte, rezervační poplatek vám může nenávratně propadnout.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK)
Toto je absolutně nejdůležitější dokument celého procesu. Obsahuje všechny technické specifikace, termíny i sankce. Zde se láme chleba. Na tyto tři pasti si dejte největší pozor:
- Přípustná odchylka (tolerance výměry): Toto je trik, na kterém developeři tiše vydělávají. Ve smlouvě často bývá klauzule, že podlahová plocha se může lišit o 3 až 5 % bez nároku na kompenzaci. U bytu za 8 milionů s rozlohou 80 m² znamená 5% odchylka ztrátu 4 m². Vy tak v podstatě zaplatíte 400 000 Kč za vzduch, který nedostanete. Trvejte na zúžení této tolerance na maximálně 1–2 %, případně na úpravě kupní ceny podle skutečně zaměřené plochy před předáním.
- Jednostranné sankce: Smlouvy bývají napsány tak, aby chránily developera. Pokud se opozdíte se splátkou vy, platíte drakonické úroky. Pokud se ale developer opozdí s předáním bytu o půl roku, často neplatí nic, nebo je sankce zastropována směšnou částkou. Vyžadujte vyvážené penále pro obě strany.
- Konečný termín předání: Zkontrolujte, jaké důvody opravňují developera k posunutí termínu dokončení bez sankce (často se objevují vágní pojmy jako “zhoršené klimatické podmínky” nebo “nedostatek stavebních kapacit na trhu”). Tyto pojmy musí být přesně definovány.
Kupní smlouva
Podepisuje se až po kolaudaci budovy. Na jejím základě dochází k převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí a doplacení zbylé kupní ceny.
Financování a splátkový kalendář
Financování novostavby má svá specifika. Málokdo kupuje nemovitost čistě z vlastních zdrojů, a proto do hry vstupuje banka a hypoteční úvěr. Banky mají u velkých developerských projektů často zjednodušené procesy (developerské hypotéky), ale zásadní je načasování splátek.
Základním standardem by mělo být postupné uvolňování peněz tak, jak stavba roste:
- 10–20 % po podpisu mlouvy o smlouvě budoucí.
- Další splátky vázané na konkrétní milníky (dokončení hrubé stavby, zápis rozestavěné budovy do katastru, hrubé rozvody, dokončení fasády).
- Posledních 10 % by mělo být vyplaceno až po úspěšné kolaudaci, a především po odstranění všech vad a nedodělků z přejímacího protokolu. Nenechte se vmanipulovat do situace, kdy zaplatíte 100 % ceny a byt má stále poškrábaná okna a křivé podlahy.
Pečlivě zkontrolovaná Smlouva o smlouvě budoucí (SoSBK) je absolutním základem toho, na co si dát pozor při koupi bytu od developera. Nikdy nepodepisujte nic pod tlakem.
Standardy nebo klientské změny? Tam, kde mizí peníze
Každý nový byt od developera je v základní ceně vybaven takzvaným standardem. Problém je, že to, co jeden developer považuje za luxusní standard, může u druhého znamenat ty nejlevnější laminátové podlahy a plastová okna s dvojsklem.
Vyžádejte si přesnou knihu standardů ještě před podpisem rezervace. Pokud vám základní vybavení nevyhovuje, budete muset přistoupit ke klientským změnám (například výběr lepší dlažby, posunutí příčky, přidání zásuvek).
Klientské změny jsou pro developery vysoce zisková disciplína. Nejenže si připlatíte za rozdíl v ceně materiálu, ale naúčtují vám i vysoké poplatky za koordinaci změn a překreslení projektu. Pokud chcete posunout jednu zásuvku o půl metru, může vás to ve finále stát i několik tisíc korun. Důležité je také vědět, že na tyto změny máte přísně ohraničený čas (obvykle jen pár týdnů po začátku stavby daného patra).
Podívejte se na další tipy a rady, na co si dát pozor při koupi bytu. Vyhněte se dalším skrytým výdajům.
Den D: předávka bytu – emoce musí stranou
Když je stavba hotová a vy poprvé stojíte ve svém novém bytě, emoce pracují naplno. Máte chuť okamžitě podepsat předávací protokol, vzít si klíče a začít plánovat stěhování. Přesně na to zástupci developera spoléhají.
V této fázi se láme kvalita vašeho budoucího bydlení. Odborně provedená koupě bytu od developera se neobejde bez nezávislého stavebního inspektora. Služba, která stojí nižší jednotky tisíc korun, vám může ušetřit stovky tisíc.
Na co se u předání zaměřit:
- Poškrábaná okna a parapety: Poškození od řemeslníků se špatně prokazuje, pokud si jich nevšimnete hned. Podívejte se na skla pod úhlem a s baterkou.
- Rovinnost podlah a stěn: Pokud nemáte dokonale rovné podlahy, budete mít obrovský problém s montáží vestavných skříní nebo kuchyňské linky.
- Kvalita obkladů a dlažeb: Poklepem zjistěte, zda pod dlaždicemi nejsou dutiny (znamená to špatně nanesené lepidlo a riziko prasknutí). Zkontrolujte návaznost spár.
- Funkčnost všeho: Spláchněte záchod, pusťte vodu ve sprše, doneste si zkoušečku na zásuvky, zkontrolujte tah digestoře.
Veškeré nedostatky, i ty nejmenší, nechte zapsat do předávacího protokolu včetně přesného termínu, do kdy je developer povinen je odstranit.
Přizvání nezávislého odborníka, který odhalí i ty nejskrytější vady, je stěžejním bodem toho, na co si dát pozor při koupi bytu od developera.
Záruky a boj se skrytými vadami v čase
I přes sebelepší kontrolu se některé vady mohou projevit až poté, co stavba začne takzvaně „pracovat“ a projde prvním ročním obdobím (změny teplot).
Běžná záruka na stavbu bývá 2 až 3 roky. Ze zákona však máte pětiletou lhůtu na uplatnění skrytých vad – to jsou vady, které existovaly už v době předání, ale projevily se až později (například špatně provedená hydroizolace balkonu, která začne po dvou letech protékat, nebo praskliny v nosném zdivu způsobené sedáním budovy).
V případě reklamací buďte neústupní, veškerou komunikaci veďte písemně a pokud developer nereaguje, neváhejte se obrátit na nezávislého znalce, jehož posudek má před soudem váhu.
Opatrnost se vyplácí
Shrnuto a podtrženo – to, na co si dát pozor při koupi bytu od developera, se dá shrnout do jednoho slova: připravenost. Koupě novostavby je komplexní proces, kde tahá za kratší konec provazu vždy kupující. Vítězí ten, kdo nenechá nic náhodě, nechá si zkontrolovat smlouvy právníkem, nemovitost stavebním inspektorem a zachová chladnou hlavu.
Na co si dát pozor při koupi bytu od developera: co vás nejvíc zajímá?
Jaký je úplně první krok, pokud zvažuji pořízení novostavby?
Než podepíšete jakoukoliv rezervační smlouvu, je zásadní vědět, na co si dát pozor při koupi bytu od developera, a důkladně si prověřit historii dané stavební společnosti. Zjistěte si, zda za projektem nestojí pouze prázdná účelová firma bez ručení, u které byste později těžko uplatňovali reklamace. Tímto zodpovědným krokem hned na začátku ochráníte své finance před případným krachem celého projektu.
Kdy přesně se platí rezervační poplatek za nový byt?
Samotná koupě bytu od developera obvykle začíná podpisem rezervační smlouvy a úhradou poplatku, který se nejčastěji pohybuje v řádech desítek až stovek tisíc korun. Nikdy ale tyto peníze neposílejte dříve, než uvidíte a s právníkem zkonzultujete návrh budoucí kupní smlouvy. Předejdete tak nepříjemné situaci, kdy vám poplatek nevratně propadne kvůli pozdějším neshodám o technických detailech.
Jak moc je u developerských projektů důležitý územní plán?
Pokud zjišťujete, na co si dát pozor při koupi nemovitosti od developera, detailní kontrola platného územního plánu by měla být vždy na předních příčkách vašeho seznamu. Zabráníte tím nemilému překvapení, kdy vám místo slibovaného klidného výhledu do parku vyroste za pár let před okny rušná silnice nebo skladovací hala. Spolehlivé informace o budoucím stavebním rozvoji dané lokality získáte vždy na příslušném stavebním úřadě.
Je opravdu nutné si na převzetí hotového bytu brát odborníka?
Přestože je byt od developera zcela nový a nepoužitý, bohužel to ještě není stoprocentní zárukou jeho bezchybného technického stavu. Přizvání nezávislého stavebního inspektora k technické přejímce je drobná investice, která se vám při odhalení křivých stěn nebo poškrábaných oken téměř vždy několikanásobně vrátí. Zkušený odborník navíc odhalí i skryté nedostatky, které okamžitě necháte zapsat do předávacího protokolu k bezplatnému odstranění.
Jak dlouhá je záruka na novostavbu a co všechno pokrývá?
Standardní smluvní záruka za jakost bývá sjednána na dva až tři roky, ale ze zákona máte luxusní pětiletou lhůtu na uplatnění takzvaných skrytých vad. Pokud váš vysněný byt od developera začne časem vykazovat závažné problémy, jako je praskající nosné zdivo či zatékání na balkon, musíte vše neprodleně a prokazatelně reklamovat. V případě neochoty nebo arogance ze strany stavitele se pak nebojte celou věc podložit úředním posudkem od nezávislého soudního znalce.
Loading...