Koupě bytu nebo rodinného domu je pro většinu z nás tou největší a nejdůležitější finanční transakcí v životě. Často je to láska na první pohled. Vejdete dovnitř, vidíte prostorný obývák zalitý sluncem, moderní kuchyňskou linku a už si představujete, jak zde budete trávit víkendy. Emoce pracují na plné obrátky a vy chcete podepsat rezervační smlouvu co nejdříve. Z mé praxe realitního makléře ale vím, že přesně v tento moment je potřeba sundat růžové brýle a přizvat na pomoc chladný rozum. Krásná fasáda nebo nová výmalba totiž mohou skrývat problémy, které vás v budoucnu mohou stát statisíce korun a spoustu bezesných nocí.
Co přesně je technická inspekce nemovitosti?
Mnoho kupujících se domnívá, že kontrola nemovitosti znamená vzít s sebou na prohlídku šikovného strýce, který celý život pracuje ve stavebnictví. Ačkoliv zkušené oko řemeslníka může ledacos odhalit, certifikovaná inspekce nemovitosti je zcela jiná.
Jde o nezávislé a vysoce odborné posouzení technického stavu nemovitosti, které provádí certifikovaný inspektor (ideálně člen Asociace inspektorů nemovitostí). Tento odborník se nenechá okouzlit výhledem z okna. Místo toho přichází vybaven profesionální technikou – od termokamer, přes vlhkoměry až po laserové měřiče a zkoušečky.
Řešíte hypotéku v roce 2026? Podívejte se, jestli se vám vyplatí spíš krátká, střední nebo dlouhá fixace.
Výsledkem jeho práce není jen ústní zhodnocení typu „vypadá to tu docela dobře“, ale podrobná písemná zpráva s fotodokumentací, která funguje jako technický rodný list domu či bytu. Dozvíte se z ní nejen to, co je špatně, ale především kolik bude stát náprava. Kvalitní posouzení stavu nemovitosti vám tak dává do rukou reálná data místo dojmů.
Proč byste se bez ní neměli obejít: Technická inspekce nemovitosti a její hlavní výhody
Pokud stále váháte, zda do této služby investovat, pojďme si shrnout tři hlavní důvody, proč je detailní kontrola nemovitosti před koupí krokem, který se vám mnohonásobně vrátí.
1. Odhalení drahých skrytých vad
Prodávající často o problémech své nemovitosti buď sami neví, nebo se je v horším případě snaží před prodejem zamaskovat čerstvým nátěrem. Inspektor dokáže najít tepelné mosty, kudy uniká drahocenné teplo, odhalí zatékání do střechy, rizika narušení statiky nebo přítomnost nebezpečného radonu. Zjistíte tak skutečný stav věci ještě předtím, než na katastr nemovitostí odešlete své celoživotní úspory.
Základem každé inspekce nemovitosti je pečlivé měření vlhkosti. Moderní přístroje dokážou spolehlivě odhalit skryté zatékání dříve, než se objeví první plísně.
Představte si situaci: Byt se prodává za 6 milionů korun. Vy si zaplatíte inspekci, která odhalí, že elektroinstalace je v hliníku, na hranici životnosti a bude vyžadovat kompletní rekonstrukci v hodnotě 250 000 Kč. V tu chvíli získáváte naprosto neprůstřelný argument pro vyjednání slevy z kupní ceny. V mé makléřské praxi běžně zažívám, že prověření nemovitosti ušetří kupujícím částky v řádech stovek tisíc korun. Investice do inspektora se vám tak může vrátit i dvacetinásobně.
3. Zdraví, bezpečnost a klidný spánek
Nejde vždy jen o peníze. Jde o bezpečí vaší rodiny. Zastaralá elektroinstalace může způsobit požár, neodhalené plísně v konstrukci zase vážné respirační problémy. Profesionální kontrola vás těchto rizik zbaví.
Co všechno inspektor na místě kontroluje?
Aby byla ochrana vašich investic do nemovitostí stoprocentní, musí být kontrola systematická. Ať už vás čeká kontrola bytu před koupí, nebo mnohem komplexnější kontrola domu před koupí, inspektor prochází desítky bodů podle přísné metodiky.
Mezi nejdůležitější zkoumané oblasti patří:
- Statika a nosné konstrukce: Hledají se nebezpečné trhliny, posuny v základech, prověřuje se stav krovů a střechy. Zde jde o ty nejdražší možné opravy.
- Izolace a úniky tepla: Pomocí termokamery inspektor zjišťuje, kudy vám z domu budou unikat peníze za vytápění. Kontroluje stav fasády, těsnost oken a dveří.
- Vlhkost a plísně: Prověřuje se funkčnost hydroizolace, měří se vlhkost ve zdech, v suterénech a kolem koupelen. Odstranění vzlínající vlhkosti u starších domů bývá extrémně finančně náročné.
- Technické zařízení budovy (TZB): Komplexní prověrka rozvodů vody, elektřiny, plynu a odpadů. Testuje se funkčnost topného systému a kotle.
- Zdravotní a bezpečnostní rizika: Kontrola se zaměřuje i na detekci azbestu (časté u starších staveb), úroveň CO2 nebo měření radonu.
Při procesu, kterým je důkladná kontrola nemovitosti, se inspektor zaměřuje také na společné části domu (stav stoupaček, střechy bytového domu či výtahu), protože i tyto opravy budete brzy spolufinancovat z fondu oprav.
Skryté vady a občanský zákoník: Jaká máte práva?
Mnoho klientů si říká, proč platit za inspekci, když je chrání zákon? Je pravda, že nový občanský zákoník (NOZ) stanovuje lhůtu 5 let, během kterých můžete u prodávajícího uplatnit právo z takzvané skryté vady.
Skrytá vada je taková, která už existovala při prodeji nemovitosti, ale projevila se až později – například na podzim začne zatékat střechou, která v létě při prohlídce vypadala v pořádku.
Zní to skvěle, že? V realitě je ale vymáhání skrytých vad noční můrou. Znamená to najmout si právníka, zaplatit drahé soudní znalce, absolvovat zdlouhavé soudní spory trvající roky a doufat, že prodávající mezitím nevyhlásí osobní bankrot. Prevence je vždy nepoměrně levnější a rychlejší než soudní tahanice. Inspekce nemovitosti problém odhalí hned a vy se můžete rozhodnout, zda do takového rizika vůbec půjdete.
Použití termokamery je obrovskou výhodou. Důkladná inspekce nemovitosti vám díky ní přesně ukáže, kudy z domu uniká teplo a vaše peníze za vytápění.
Starší dům nebo novostavba: Potřebuji inspekci u nového bytu?
Jeden z nejrozšířenějších omylů na realitním trhu zní: „Kupuji úplnou novostavbu přímo od developera, tam přece žádné vady nebudou, všechno je v záruce.” Opak je často pravdou. Stavebnictví se potýká s nedostatkem kvalifikovaných řemeslníků, obrovským tlakem na rychlost výstavby a minimalizaci nákladů. Výsledkem bývají nedodržené technologické postupy, křivé podlahy a stěny, poškrábaná okna z výroby nebo chybějící izolace.
Zatímco u starého domu zjišťujete, co je potřeba zrekonstruovat, u novostavby hlídáte, zda dostáváte kvalitu, za kterou jste zaplatili. Dnes je proto naprostým standardem vzít si inspektora na oficiální přejímku novostavby od developera. Všechny objevené nedodělky se zapíší do předávacího protokolu a developer je musí na své náklady odstranit.
Při koupi nemovitsoti se zajímejte také o veřejnou infrastrukturu. Ta má ne cenu nemalý vliv, může to být i nástroj vyjednávání o ceně.
Jak probíhá inspekce krok za krokem a kolik stojí?
Rozhodli jste se, že do inspekce půjdete. Jak to bude vypadat v praxi?
- Studium dokumentace: Inspektor si od majitele či makléře vyžádá dostupnou projektovou dokumentaci, plány a půdorysy.
- Prohlídka na místě: Inspektor dorazí na nemovitost. U bytu mu práce zabere zhruba 1,5 až 2 hodiny, u velkého rodinného domu to mohou být i 4 hodiny intenzivního měření. Vy byste měli být ideálně u toho – spoustu věcí vám inspektor ukáže a vysvětlí rovnou na místě.
- Vypracování zprávy: Do několika dnů obdržíte desítky stránek dlouhý dokument. Bude obsahovat fotografie, popis vad, rozřazení vad podle závažnosti a hlavně – odhad nákladů na jejich odstranění.
Když si sepisujete rozpočet a počítáte, co vše se platí při koupi nemovitosti (rezervační poplatek, úschova peněz, provize, poplatky na katastru), položka za technika by tam rozhodně neměla chybět.
A jaká je tedy u služby inspekce nemovitosti cena? Vždy závisí na velikosti a složitosti objektu. U standardního bytu (např. 3+kk) se ceny obvykle pohybují mezi 5 000 až 8 000 Kč. Pokud poptáváte kontrolu velkého rodinného domu, počítejte s částkou zhruba od 10 000 do 20 000 Kč.
Když si tuto částku porovnáte s kupní cenou nemovitosti, která dnes běžně přesahuje 5 až 10 milionů korun, zjistíte, že za naprostý klid v duši a eliminaci rizik platíte jen zlomek procenta z celkové ceny.
Kvalitní inspekce nemovitosti nekončí jen v obývacím pokoji. Inspektor pečlivě prověřuje i těžko přístupná místa, jako jsou krovy, střecha nebo stav komínu.
Klidný spánek je k nezaplacení
Koupě vysněného bydlení by měla být radostná událost, ne začátek mnohaletého trápení se zedníky, plísní a soudními znalci. Neřiďte se jen emocemi a tím, jak krásně nemovitost voní nebo jaký má výhled. Profesionální prověření technického stavu je jediná cesta, jak zjistit, co přesně kupujete. Jako váš realitní makléř dbám na to, aby vaše peníze byly vždy v bezpečí. Zajistím pro vás nejen neprůstřelný právní servis a bezpečnou advokátní úschovu, ale pomohu vám celou transakci ochránit i po technické stránce.
Inspekce nemovitosti: co vás nejvíc zajímá?
Kdy je nejlepší čas na prověření nemovitosti před koupí?
Ideální je provést prověření nemovitosti před koupí ještě před podpisem rezervační smlouvy a složením rezervační zálohy. Získáte tak naprostou jistotu, že nekupujete zajíce v pytli, a detailní posouzení technického stavu nemovitosti vám navíc může posloužit jako velmi silný argument pro vyjednání slevy z kupní ceny.
Jaká je průměrná cena inspekce nemovitosti a vyplatí se to?
Pokud vás zajímá u profesionální inspekce nemovitosti cena, počítejte s tím, že u menších bytů obvykle začíná na 5 000 Kč a u rodinných domů může přesáhnout 10 000 Kč. Když si ale sestavujete rozpočet a počítáte, co vše se platí při koupi nemovitosti, představuje tento výdaj pouhý zlomek celkových nákladů. Tato investice se vám vždy vyplatí, protože vás bezpečně ochrání před skrytými vadami a budoucími statisícovými ztrátami.
Má smysl kontrola bytu před koupí, i když kupuji úplnou novostavbu?
Zcela určitě, protože i zkušení developeři pod tlakem dělají chyby a odborná kontrola bytu před koupí často odhalí nedodržené technologické postupy nebo chybějící izolace. Nezávislé posouzení stavu nemovitosti při oficiální přejímce vás ochrání, protože veškeré objevené nedodělky musí developer následně odstranit na své vlastní náklady.
Je nějaký rozdíl mezi inspekcí před nákupem a běžnou kontrolou bytu pronajímatelem?
Ano, je to obrovský rozdíl, protože kontrola bytu pronajímatelem slouží obvykle jen k rychlému vizuálnímu ověření, zda nájemník nemovitost neničí a dodržuje smlouvu. Naproti tomu inspekce nemovitosti před nákupem představuje hloubkový technický audit s pomocí termokamer a vlhkoměrů. Důkladná kontrola bytu kupujícím tedy míří na odhalení drahých a pouhým okem neviditelných skrytých vad v samotné konstrukci.
Jak dlouho trvá důkladná kontrola domu před koupí přímo na místě?
Kompletní kontrola domu před koupí zabere certifikovanému inspektorovi přímo na místě obvykle tři až čtyři hodiny v závislosti na velikosti a složitosti dané stavby. Po této detailní fyzické prohlídce následuje prověření nemovitosti v podobě obšírné písemné zprávy s fotografiemi a přesným vyčíslením nutných oprav, na jejíž vypracování si počkáte zhruba několik dní.
Loading...