Současný realitní trh je dynamický a často nemilosrdný. Vysoké úrokové sazby hypoték a neustále rostoucí ceny nemovitostí v osobním vlastnictví představují pro mnoho rodin nepřekonatelnou překážku k vysněnému domovu. Právě proto se do popředí opět dostává družstevní bydlení, které prokazatelně představuje jednu z nejdostupnějších cest k vlastní střeše nad hlavou. Ať už vás zajímají moderní projekty a developeři nabízející zcela nové družstevní byty, nebo přemýšlíte o starší zástavbě, tento článek vám poskytne ucelený přehled o všem podstatném.
Co to vlastně je a jak funguje družstevní bydlení?
Mnoho klientů se ptá, co to je družstevní byt a v čem se vlastně liší od klasického bytu. Z právního hlediska je rozdíl naprosto zásadní. Když si pořizujete takovou nemovitost, nekupujete samotný fyzický byt, ale kupujete družstevní podíl v bytovém družstvu, s nímž je neoddělitelně spojeno právo nájmu konkrétního bytu. To znamená, že majitelem celé budovy i všech jednotek v ní zůstává samotné družstvo.
Tento fakt má zásadní dopady do mnoha oblastí – od zápisu do katastru nemovitostí až po možnosti pronajímání. Jak ale poznat, zda se vám to skutečně finančně oplatí? Jedním z klíčových pojmů, se kterým se setkáte, je takzvaná anuita. Jde o nesplacenou část hypotečního úvěru, který si na stavbu nebo revitalizaci vzalo samotné družstvo. Tuto anuitu postupně splácíte v rámci pravidelného měsíčního nájemného. V momentě, kdy je anuita plně splacena (nebo ji doplatíte jednorázově), otevírá se většinou cesta k převodu vašeho podílu do osobního vlastnictví, pokud to stanovy vašeho družstva umožňují.
Je pro vás lepší osobní vlastnictví nebo družstevní? Podívejte se, jaké jsou výhody a nevýhody pro majitele.
Hlavní rozdíly: Družstevní byt a Osobní vlastnictví
Abyste měli naprosto jasno v tom, do čeho investujete, je dobré si ukázat srovnání. Zvláště když se zvažují investice, obecně platí, že družstevní byty představují mnohem snazší proces administrativního převodu než nemovitosti v klasickém osobním vlastnictví.
Pokud jako investor kupujete nové družstevní byty a zvažujete jejich pronájem, buďte vysoce obezřetní. Většina bytových družstev má tuto formu podnájmu ve svých stanovách přísně regulovanou nebo přímo zakázanou bez předchozího písemného souhlasu.
Katastr nemovitostí
Osobní vlastnictví: Majitel je zapsán v katastru, informace jsou plně veřejné.
Družstevní bydlení: V katastru je zapsáno bytové družstvo. Vaše jméno figuruje pouze v interním seznamu členů družstva, což zaručuje značnou anonymitu.
Proces převodu (prodeje)
Osobní vlastnictví: Zdlouhavé řízení na katastrálním úřadu s ochrannou lhůtou, která proces prodlužuje často i na více než 30 dnů.
Družstevní bydlení: Převod podílu je platný prakticky okamžitě, jakmile doručíte dohodu o převodu družstvu. Žádné dlouhé čekání ani placení poplatků katastru.
Daňové zatížení a poplatky
Osobní vlastnictví: Povinnost hradit roční daň z nemovitosti a podávat daňové přiznání.
Družstevní bydlení: Daň z nemovitosti hradí družstvo jakožto majitel budovy, vy ji pouze splácíte skrytě v měsíčním příspěvku. Vyhnete se i mnohé další administrativě.
Proč zvolit nové družstevní byty jako moderní řešení dostupného bydlení?
V posledních letech zažívá družstevní výstavba nevídanou renesanci, která pomáhá zmírnit obrovský tlak na realitním trhu. Proč? Především kvůli obrovské poptávce po bytech, na které rodiny se svými příjmy dosáhnou. Když developeři projektují nové družstevní byty, sledují jasný cíl – nabídnout lidem dostupnou alternativu bez nutnosti ihned dokládat vysoké osobní příjmy bankám pro klasickou obří hypotéku.
Skutečností je, že nové družstevní byty představují často o 15 až 20 % levnější variantu oproti zcela srovnatelným projektům v osobním vlastnictví. To z nich dělá hit poslední dekády. Mnohé lokality dnes nabízejí zcela nové družstevní byty, které se vyznačují špičkovými energetickými štítky, moderními technologiemi a skvělou občanskou vybaveností.
Dnes už jednoduše neplatí, že toto vlastnictví znamená jen staré paneláky – moderní a kvalitně provedené nové družstevní byty se rodí ve zcela nových architektonických podobách, a to po celé České republice.
Jaké mají nové družstevní byty nevýhody a skrytá rizika?
Ačkoliv jsme zatím chválili, je nezbytně důležité prozkoumat také nevýhody družstevního bytu, abyste nebyli v budoucnu nemile překvapeni. Žádný systém není naprosto dokonalý, i prémiové nové družstevní byty mají svá úskalí, která musíte před podpisem pečlivě zvážit. Jedním z hlavních rizik je ručení člena družstva za závazky a případné dluhy celého družstva. Pokud by například selhal management družstva, mohlo by to ovlivnit všechny členy a jejich nové družstevní byty.
Skvěle dispozičně řešené nové družstevní byty vznikají v celém Středočeském kraji.
Dalším kritickým bodem je flexibilita v nakládání s vaším domovem. Často se mě klienti ptají na pronájem družstevního bytu. Na rozdíl od osobního vlastnictví zde nemluvíme o klasickém nájmu, ale o podnájmu. K podnájmu třetí osobě ve většině případů nutně potřebujete písemný souhlas představenstva družstva. Pokud plánujete koupit investiční nemovitosti, pak zvažte, že některé stanovy mohou za vydání souhlasu s podnájmem vybírat nemalé poplatky.
Jak snadno a chytře financovat nové družstevní byty?
Panuje častý a hluboce zakořeněný mýtus, že pořídit si takový typ nemovitosti na úvěr je zcela nemožné. Není to ale pravda. Financovat nové družstevní byty lze hned několika velice chytrými a výhodnými způsoby, i když dočasně nemůžete tímto konkrétním bytem ručit bance v katastru nemovitostí.
Předhypoteční úvěr s odloženou zástavou: Pokud kupujete nové družstevní byty přímo od developera a v rámci prohlášení je zaručeno (závazek družstva), že do 1 roku až 2 let dojde k převodu podílu do osobního vlastnictví, banky vám bez větších problémů poskytnou klasickou hypotéku. Banka poskytne peníze s tím, že zástavní právo na byt bude do katastru vloženo až po převodu do osobního vlastnictví.
Ručení jinou nemovitostí: To je suverénně nejjistější cesta. Chtěli byste si koupit krásné a moderní nové družstevní byty, ale družstvo převod do osobního vlastnictví zatím v dohledné době vůbec neumožňuje? Potom můžete bance jednoduše ručit jinou vhodnou nemovitostí – například starším domem rodičů, rekreační chatou, nebo jiným bytem v rodině, který je prokazatelně v osobním vlastnictví.
Úvěry bez zajištění (například ze stavebního spoření): Pokud potřebujete financovat pouze doplacení zbytkové anuity (což je u starších i novějších projektů běžné), můžete využít nezajištěné úvěry ze stavebního spoření. Ty jsou obvykle poskytovány do limitu několika milionů korun a nevyžadují zástavu fyzické nemovitosti. Mnoho bank dnes přizpůsobuje své produkty tak, aby dokázaly flexibilně profinancovat klientům jejich vysněné nové družstevní byty.
Jak a kdy se řeší převod družstevního bytu do osobního vlastnictví? Podívejte se na ty nejdůležitější informace.
Kde rostou nové družstevní byty v Praze a jak vypadá situace ve Středočeském kraji?
Hlavní město představuje trh sám pro sebe. Vysoké cenovky vyženou spoustu zájemců na okraj města. Poptávka je tak neuvěřitelně obrovská, že moderní stavební projekty a nové družstevní byty v Praze se v inzertních portálech téměř nestačí ani pořádně ohřát. Developerské společnosti aktuálně investují obrovský kapitál do zástavby v širším centru a na okrajích metropole (Letňany, Čakovice, Stodůlky), kde nové družstevní byty nabízí velmi lákavé komunitní zázemí, a hlavně jistotu solidního dodavatele s garancí včasné kolaudace.
Pokud jsou pro vás ale úžasné nové družstevní byty v Praze stále finančně příliš náročným soustem, obrovský smysl dává zaměřit se těsně za hranice hlavního města, kde se objevují družstevní byty ve středočeském kraji. Rozvoj rychlodráhy, silničních obchvatů a celkově infrastruktury zkrátil dojezdové časy do centra Prahy na naprosté minimum, přičemž ceny mohou být místy i o třetinu nižší.
Naprosto strategické obce, jako jsou Milovice s obrovským prostorem pro novou zástavbu, malebná a občansky perfektně vybavená Lysá nad Labem, nebo romantické Jílové u Prahy v přírodě Posázaví, představují vynikající a klidná místa pro rodinný život. V těchto regionech naleznete úchvatné nové družstevní byty, které dokonale spojují výhodu nižší vstupní investice, čistého vzduchu, venkovského klidu a bezproblémového denního dojíždění do pražských kanceláří a škol za prací i studiem.
Nové družstevní byty představují vysoký standard bydlení za výhodní ceny.
Jak bezpečně pořídit nové družstevní byty: Průvodce krok za krokem
Mnoho lidí si přirozeně klade obvyklou a naprosto legitimní otázku, zda se vůbec vyplatí koupit družstevní byt v dnešní nejisté a turbulentní době. Rozhodně ano, pokud budete postupovat vysoce obezřetně a nepodceníte žádný formální ani právní krok. Když se rozhodnete kupovat zánovní nebo zcela nové družstevní byty, nikdy nevynechejte tento ověřený a bezpečný postup.
1. Důkladná revize stanov bytového družstva: Stanovy jsou závazné pro celé družstvo. Určují a precizně definují podmínky podnájmů, možnosti dědění podílu, poplatky a případné striktní podmínky budoucího převodu podílu do osobního vlastnictví.
2. Prověření bezdlužnosti převodce a potvrzení o anuitě: Nechte si od stávajícího majitele (převodce) bezpodmínečně předložit aktuální písemné potvrzení od družstva, že na jeho konkrétním družstevním podílu nevázne absolutně žádný neuhrazený dluh na nájmu. Zkontrolujte pečlivě aktuální výši anuity.
3. Ekonomický a hospodářský audit samotného družstva: Požádejte o náhlednutí do nejnovější roční účetní závěrky celého družstva. Družstvo jako celek nesmí být v insolvenci nebo se potýkat se zásadními exekučními řízeními, jinak ohrožuje přímo vaši budoucí střechu nad hlavou a váš nový družstevní byt.
4. Bezpečný podpis dohody a bankovní nebo advokátní úschova: Kupní smlouvu a dohodu o převodu družstevního podílu vždy konzultujte s erudovaným odborníkem či advokátem na realitní právo. Kupní cenu bezpodmínečně a vždy skládejte výhradně do certifikované a bezpečné úschovy (bankovní, notářské či advokátní), ze které budou finanční prostředky vyplaceny původnímu prodejci až ve chvíli doručení platné dohody družstvu, nikoliv předem.
Jsou nové družstevní byty skutečně tou správnou volbou pro vaši budoucnost?
„V dnešní době drahých hypoték už klienti nehledají pouze tradiční osobní vlastnictví, ale především chytrá a dostupná řešení. Nové družstevní byty vnímám jako jeden z nejsilnějších trendů současného trhu – nabízejí bezpečnou cestu k vlastní střeše nad hlavou s často výrazně nižší vstupní investicí. Základem úspěšné koupě je však vždy pečlivý právní audit a důkladná analýza družstevních stanov.“
– Jakub Žižka, realitní expert
Družstevní bydlení: co vás nejvíc zajímá?
Co to přesně znamená a jak funguje družstevní bydlení?
Pokud hledáte odpověď na to, co je to družstevní byt, pamatujte, že reálně nekupujete samotnou nemovitost, ale podíl v bytovém družstvu spojený s právem nájmu. To přesně vysvětluje, jak funguje družstevní bydlení, kdy oficiálním majitelem celé budovy a všech jednotek v ní trvale zůstává družstvo.
Je možné získat na financování úvěr a existuje družstevní byt hypotéka?
Spojení družstevní byt hypotéka je naprosto reálné, nejčastěji se řeší pomocí takzvaného předhypotečního úvěru, pokud lze bytovou jednotku do jednoho roku převést do osobního vlastnictví. V situaci, kdy pořizujete zcela nové družstevní byty, vám dnes banky navíc nabízejí flexibilní úvěry bez zajištění nebo možnost ručit jakoukoliv jinou nemovitostí.
Lze takovou nemovitost využít jako investici a řešit družstevní byt pronájem?
Realizovat družstevní byt pronájem je samozřejmě možné, ale z právního hlediska se jedná o podnájem, ke kterému ve většině případů potřebujete oficiální písemný souhlas představenstva. Některá družstva si mohou za tento formální souhlas účtovat poplatky, proto si před pořízením investiční nemovitosti pečlivě prověřte stanovy, kterými se družstevní byty ve vybrané lokalitě řídí.
Jaké má družstevní byt nevýhody a vyplatí se vůbec jeho koupě?
Zákazníci se často ptají, zda se vyplatí se koupit družstevní byt, a odpověď je kladná, a to především díky nižší pořizovací ceně a extrémně rychlému převodu samotného podílu. Na druhou stranu, hlavní družstevní byt nevýhody spočívají ve faktu, že jako členové ručíte za případné závazky celého družstva a nemáte při prodeji či podnájmu takovou volnost jako u osobního vlastnictví.
Kde aktuálně probíhá největší družstevní výstavba v okolí Prahy?
Moderní družstevní výstavba se kvůli extrémním pořizovacím cenám v metropoli zcela logicky přesouvá těsně za hranice hlavního města. Skvělou a cenově dostupnější alternativou pro rodinný život jsou dnes družstevní byty Středočeský kraj, které se dynamicky staví například v oblíbených Milovicích, Jílovém u Prahy nebo Lysé nad Labem. Tyto strategické regiony nabízí dokonalý kompromis mezi příznivější vstupní investicí a rychlým dojížděním do pražských kanceláří.
Loading...