Refixace hypotéky v roce 2026: Tři strategie, jak ochránit rodinný rozpočet před úrokovým šokem

Pro statisíce českých domácností se rok 2026 točí kolem jednoho data v úvěrové smlouvě: konce fixace. Kdo si hypotéku sjednal v letech 2020 a 2021 se sazbou kolem 2 %, dostává dnes od banky nabídku, která začíná pětkou. Rozdíl několika procentních bodů přitom znamená tisíce korun měsíčně navíc. Refixace hypotéky ale nemusí být pasivní čekání na dopis z banky. Jaké máte možnosti a jak se na úrokový šok připravit včas?

Proč je refixace hypotéky v roce 2026 tak citlivé téma?

Refixace hypotéky je okamžik, kdy končí období pevné úrokové sazby a banka vám nabídne sazbu novou na další roky. Letos se tento okamžik týká mimořádně velkého objemu úvěrů. Podle odhadu České národní banky dosáhnou v roce 2026 konce fixace hypotéky v objemu zhruba 460 miliard korun s průměrnou dosavadní sazbou 3,3 %. Jde převážně o úvěry sjednané ještě předtím, než ČNB v letech 2021 a 2022 prudce zvýšila úrokové sazby.

Úrokové sazby hypoték se navíc po krátkém zlevnění opět zvedají. Swiss Life Hypoindex, který sleduje průměrné nabídkové sazby bank, vystoupal v září 2026 na 5,51 % a roste už několik měsíců v řadě. Guvernér ČNB Aleš Michl přitom otevřeně řekl, že období nízkých sazeb skončilo. Spoléhat na to, že sazby do konce vaší fixace výrazně klesnou, je proto riskantní sázka.

Refixace hypotéky je důležitý krok a výrazně může ovlivnit vaše finance. (Obrázek upraven pomocí AI)

Kolik můžete zaplatit navíc: modelový příklad

Představme si rodinu, které zbývá splatit 3 miliony korun na 25 let a která měla dosud sazbu 2 %. Banka jí k refixaci nabízí 5,3 %.

Varianta	Sazba	Měsíční splátka	Rozdíl
Dosavadní splátka	2,0 %	12 716 Kč	–
Nabídka banky bez vyjednávání	5,3 %	18 066 Kč	+ 5 350 Kč
Vyjednaná nebo refinancovaná sazba	4,6 %	16 846 Kč	+ 4 130 Kč

Nárůst o více než 5 000 Kč měsíčně znamená přes 64 000 Kč ročně. Právě proto se nevyplatí brát první nabídku banky jako hotovou věc.

Kdy začít řešit konec fixace hypotéky?

Nejčastější chybou je začít jednat až ve chvíli, kdy dorazí dopis z banky. Ideální časová osa vypadá takto:

• 12 až 6 měsíců předem: zjistěte si přesné datum konce fixace a zůstatek úvěru a sledujte vývoj sazeb.
• 6 až 3 měsíce předem: oslovte konkurenční banky nebo nezávislého hypotečního specialistu a nechte si připravit orientační nabídky.
• Nejpozději 3 měsíce předem: vaše banka musí zaslat nabídku nové sazby. V tu chvíli už máte srovnání a můžete vyjednávat.
• Ke dni konce fixace: hypotéku můžete bez sankce převést k jiné bance nebo ji zčásti či zcela splatit.

Pokud se teprve rozhodujete, jak dlouhou fixaci zvolit, podrobně se tomu věnujeme v článku Refinancování hypotéky a fixace hypotéky v roce 2026.

Strategie 1: Vyjednejte lepší sazbu, nebo hypotéku refinancujte jinde

Nabídka, kterou banka pošle automaticky, bývá vyšší, než na jakou reálně dosáhnete. Banka počítá s tím, že většina klientů nic neřeší a sazbu mlčky přijme. Často přitom stačí ukázat konkrétní nabídku konkurence a vaše banka sazbu sama sníží, aby o klienta nepřišla.

Pokud k dohodě nedojde, zbývá refinancování hypotéky, tedy převedení úvěru k jiné bance. Podle analýzy společnosti OK Holding tvoří refinancované úvěry letos zhruba 23 % objemu hypotečního trhu, jde tedy o zcela běžný krok. Při srovnávání nabídek nesledujte jen samotnou sazbu, ale také:

• náklady na odhad nemovitosti a vklad zástavního práva do katastru (mnoho bank je při refinancování proplácí),
• podmínky pro získání nejnižší sazby, například vedení účtu nebo sjednání pojištění,
• RPSN, která ukazuje skutečnou cenu úvěru včetně poplatků.

Aktuální hodnota nemovitosti jako trumf v jednání

Na výši sazby má velký vliv poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, tzv. LTV. Pokud vaše nemovitost od koupě zhodnotila, což u řady bytů a domů za posledních pět let platí (viz náš přehled vývoje cen nemovitostí), může aktualizovaný odhad posunout vaše LTV do pásma, ve kterém banky nabízejí výrazně lepší podmínky. Počítejte jen s tím, že banka vychází z vlastního odhadu, který se může lišit od tržní ceny i od znaleckého posudku na nemovitost.

„Klienti při refixaci řeší jen sazbu a zapomínají, že jejich byt má dnes často výrazně vyšší hodnotu než před pěti lety. Kvalitní odhad umí snížit LTV a s ním i úrok, který banka nabídne.“
— Jakub Žižka, realitní expert

Strategie 2: Snižte jistinu mimořádnou splátkou

Konec fixace je okamžik, kdy můžete hypotéku zčásti nebo zcela splatit bez jakékoli sankce a v libovolné výši. Pokud máte úspory, končící stavební spoření nebo třeba dědictví, je refixace hypotéky ideální chvílí k jejich využití.

Splácíte-li investiční byt, přečtěte si také, zda se investice do nemovitostí v době vysokých úroků stále vyplatí.

V našem modelovém příkladu by mimořádná splátka 300 000 Kč snížila jistinu na 2,7 milionu korun. Při sazbě 5,3 % by nová splátka činila 16 259 Kč, tedy o 1 807 Kč měsíčně méně. Můžete také ponechat původní výši splátky a hypotéku splatit dříve.

Předčasné splacení hypotéky je bez poplatku možné i v dalších situacích:

• jednou ročně až do výše 25 % původní výše úvěru, a to k výročí smlouvy (u smluv od prosince 2016),
• při prodeji nemovitosti, pokud od uzavření smlouvy uplynuly alespoň dva roky,
• v některých vážných životních situacích, jako je úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita.

Mimo tyto situace si banka může účtovat náklady spojené se splacením. U smluv uzavřených od 1. září 2024 může požadovat i náhradu ušlého úroku, nejvýše však 0,25 % splacené částky za každý zbývající rok fixace a celkově maximálně 1 %. Podrobný přehled pravidel najdete v článku Předčasné splacení hypotéky: kdy se vyplatí?

Jedno varování na závěr: do mimořádné splátky nevkládejte celou rezervu. Na nečekané výdaje by vám mělo zůstat alespoň tolik, kolik domácnost utratí za tři až šest měsíců.

Mimořádná splátky při refixaci hypotéky může pomoct. Vždy je ale důležité si to dobře spočítat. (Obrázek upraven pomocí AI)

Strategie 3: Nastavte hypotéku znovu – délka fixace a splatnost

Refixace hypotéky je příležitostí přizpůsobit úvěr vaší aktuální životní situaci. K dispozici máte dvě hlavní páky.

Jakou fixaci zvolit v roce 2026?

Delší fixace dává jistotu stabilní splátky, kratší umožňuje rychleji využít případný pokles sazeb. V létě 2026 nabízely banky nejnižší sazby u tříleté fixace (od 4,58 %), roční a pětiletá fixace začínaly kolem 4,68 %. Rozdíly jsou tedy malé a rozhodnout by měla hlavně vaše situace:

• Kratší fixace (1–3 roky) dává smysl, pokud plánujete nemovitost prodat, čekáte růst příjmů nebo chcete brzy znovu mimořádně splácet.
• Delší fixace (5–10 let) se hodí rodinám s napjatým rozpočtem, pro které je jistota splátky důležitější než případná úspora.

Prodloužení splatnosti: úleva, která něco stojí

Pokud nová splátka rozpočet neunese, můžete požádat o prodloužení doby splatnosti. V našem příkladu by prodloužení z 25 na 30 let snížilo splátku při sazbě 5,3 % na 16 659 Kč. Na úrocích však celkově zaplatíte zhruba o 577 000 Kč více. Berte proto prodloužení jako záchrannou brzdu, kterou můžete později vyvážit mimořádnými splátkami. Banky ho navíc obvykle umožňují jen do určitého věku klienta.

A pokud by ani to nestačilo? Prodej nemovitosti a přechod do menšího bydlení, případně do nájmu, může být racionální volbou, rozhodně lepší než se dostat do potíží se splácením. Jak postupovat, když na nemovitosti vázne úvěr, popisujeme v článku Prodej nemovitosti s hypotékou, a náklady obou variant bydlení srovnává průvodce Hypotéka, nebo nájem.

Srovnání tří strategií v kostce

Strategie	Kdy se hodí	Dopad v příkladu	Na co si dát pozor
Vyjednání / refinancování	Vždy, jako první krok	−1 220 Kč měsíčně (4,6 % místo 5,3 %)	Poplatky a podmínky nejnižší sazby
Mimořádná splátka	Máte volné úspory	−1 807 Kč měsíčně (splátka 300 000 Kč)	Ponechte si finanční rezervu
Prodloužení splatnosti	Splátka ohrožuje rozpočet	−1 407 Kč měsíčně (30 let místo 25)	Přeplatíte zhruba 577 000 Kč

Strategie se navzájem nevylučují a nejlepšího výsledku obvykle dosáhnete jejich kombinací. Pokud by naše modelová rodina vložila do úvěru 300 000 Kč a zároveň vyjednala sazbu 4,6 %, klesla by splátka na 15 161 Kč. To je o téměř 2 900 Kč měsíčně méně než při pasivním přijetí nabídky banky.

Pokud nevyjde refixace hypotéky, může být krajní případ například i přestěhovat se do levnějšího bydlení nebo do pronájmu. Vždy je to lepší než se dostat do problémů se splácením. (Obrázek upraven pomocí AI)

Refixace hypotéky pod kontrolou: jednejte včas a s čísly v ruce

Úrokový šok se nemusí propsat do vašeho rozpočtu v plné síle. Rozhodující je začít s předstihem, porovnat nabídky, zvážit mimořádnou splátku a teprve poté sáhnout po prodloužení splatnosti.

Končí vám fixace a nevíte, jakou hodnotu má dnes vaše nemovitost? Ozvěte se mi. Připravím vám odhad ceny nemovitosti zdarma, který můžete využít při jednání s bankou, a společně projdeme, jaká cesta je pro vaši rodinu nejbezpečnější.

Refixace hypotéky: co vás nejvíc zajímá?