Koupili jste investiční byt, nebo jste ho zdědili, a nyní řešíte, jak z něj získat maximální finanční užitek? Zvažujete, zda se vrhnout do vod platforem jako Airbnb, nebo se raději najít spolehlivého nájemce na dlouhá léta? Toto rozhodnutí zásadně ovlivní nejen váš bankovní účet, ale i to, kolik volného času vám v životě zbyde. V dnešním komplexním průvodci rozebereme obě možnosti do posledního detailu. Zjistíte, že dlouhodobý pronájem a krátkodobý pronájem jsou dvě zcela odlišné disciplíny, které vyžadují jiný přístup, jinou míru vaší osobní angažovanosti, a hlavně mají zcela odlišný daňový a právní režim.
Základní rozdíl: Co znamená krátkodobý pronájem a dlouhodobý pronájem?
Než se pustíme do konkrétních čísel, musíme si vymezit pojmy. Z právního hlediska totiž krátkodobý pronájem a dlouhodobý pronájem bytu nepředstavují totéž. Zatímco dlouhodobý pronájem slouží primárně k trvalému uspokojení bytové potřeby nájemce a řídí se striktně ustanoveními občanského zákoníku, takzvaný krátkodobý pronájem se v očích zákona považuje za krátkodobé ubytování. Jde tedy o poskytování ubytovacích služeb za účelem rekreace, turismu nebo služební cesty.
Pokud jako svou strategii zvolíte krátkodobý pronájem, připravte se na to, že správa rezervací, organizace úklidů a složitější řešení daní se brzy stane vaším druhým zaměstnáním.
Tento rozdíl je naprosto klíčový. Dlouhodobý pronájem bytu vám poskytuje poměrně bezpečný právní rámec, ve kterém se pohybujete jako pronajímatel, a nevyžaduje od vás živnostenské oprávnění. Naopak krátkodobý pronájem nemovitosti znamená, že v podstatě provozujete ubytovací byznys. Ať už jde o krátkodobý pronájem bytu, apartmánu nebo jiného prostoru, stáváte se podnikatelem v oblasti ubytování se všemi povinnostmi, které z toho plynou. Musíte řešit nejen samotné ubytování hostů, ale také pravidelný úklid, výměnu ložního prádla, drobné opravy a neustálou komunikaci s lidmi z celého světa.
Neuchopený pronájem je častým problémem. Také kvůli tomu je v České republice na 200 tisíc prázdných bytů. A výrazně ovlivňují trh.
Dlouhodobý pronájem: Klidný spánek a stabilní pasivní příjem
Pro mnoho investorů do nemovitostí je dlouhodobý pronájem tou jedinou a správnou volbou. Proč tomu tak je? Hlavním důvodem je stabilita a časová nenáročnost. Pokud úspěšně seženete spolehlivého, prověřeného a platícího nájemce, váš dlouhodobý pronájem se stane téměř stoprocentním pasivním příjmem. Nájemník platí kauci, hradí měsíční nájemné a zálohy na služby a na oplátku užívá nemovitost k vlastnímu bydlení. Časová investice do takto nastaveného vztahu je minimální a většinou zahrnuje pouze roční vyúčtování služeb a občasné řešení drobných technických závad.
Dlouhodobý pronájem tedy představuje ideální cestu pro majitele, kteří mají své stálé zaměstnání či jiné podnikání a nechtějí se o nemovitost starat každý den. Občanský zákoník sice chrání nájemce více než majitele, avšak precizně sepsaná nájemní smlouva na dobu určitou rizika minimalizuje.
Krátkodobý pronájem: Rychlé peníze, ale tvrdá práce a podnikání
Zatímco dlouhodobý pronájem láká na klid, krátkodobý pronájem nabízí vidinu podstatně vyšších zisků. A ano, na hrubých číslech to tak často vypadá. Zisk za jednu noc přes platformy jako Airbnb nebo Booking může být trojnásobný i čtyřnásobný oproti poměrné částce u dlouhodobé smlouvy. Nicméně, už se jedná o ubytovací službu.
Krátkodobý pronájem si vyžaduje vaši pozornost prakticky neustále. Musíte odpovídat na zprávy, zařizovat pravidelný úklid a doplňovat spotřební materiál. Krátkodobý pronájem nemovitosti znamená, že se o objekt staráte podobně jako o malý hotel. Pokud si na tyto činnosti najmete specializovanou správcovskou firmu, počítejte s tím, že z vašeho hrubého výdělku spolkne 20 % až 30 %, což může čistý zisk srazit na úroveň, kterou by vám bez námahy generoval i běžný dlouhodobý pronájem bytu.
Místo pronájmu se často nabízí také možnost byt prodat a zbavit se starostí s pronájmem spojenými. Podívejte se, kdy prodat nebo pronajmout byt? Zjistěte, co se právě vám více vyplatí.
Daně a legislativa 2026: Dlouhodobý a krátkodobý pronájem
Téma daní je naprosto zásadní, protože špatné zařazení příjmů vás může stát spoustu peněz na pokutách od finančního úřadu.
Příjmy, které vám plynou z činnosti zvané dlouhodobý pronájem, spadají pod § 9 zákona o daních z příjmů (příjmy z nájmu). Z těchto příjmů neodvádíte sociální ani zdravotní pojištění, což je obrovská finanční výhoda. Výdaje navíc můžete uplatnit buď ve skutečné výši (odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky), nebo 30% výdajovým paušálem.
Na druhou stranu krátkodobý pronájemje pro mnoho lidí noční můrou. Příjmy z Airbnb a podobných platforem spadají pod § 7 zákona o daních z příjmů, tedy pod příjmy ze samostatné činnosti (podnikání). Musíte mít živnostenský list na ubytovací služby, platit sociální a zdravotní pojištění a hlídat si limity pro DPH. Pokud přijímáte služby od zahraničních subjektů (což Airbnb se sídlem v Irsku je), musíte se stát takzvanou identifikovanou osobou k dani a z poplatků platformě odvádět české DPH.
Rok 2026 navíc přinese další zpřísnění v podobě evidence e-Turista. Tento systém bude centrálně sdružovat data o hostech a počtech přenocování, což znamená, že krátkodobý pronájem bude pod ještě větším drobnohledem státu. Obcházet pravidla a poplatky obcím už prakticky nebude možné. To bude další argument pro ty, kteří zvažují raději bezstarostný dlouhodobý pronájem.
Zatímco turistům poskytuje krátkodobý pronájem skvělé zázemí pro víkendové objevování města, pro majitele bytu to často znamená neustálý kolotoč komplikací.
Kategorie nemovitostí: Rodinné domy a chalupy. Zvolit dlouhodobý pronájem nebo krátkodobý pronájem?
Ne vždy se bavíme jen o bytech 2+kk. Mnoho lidí vlastní větší nemovitosti a uvažuje, zda je lepší dlouhodobý pronájem rodinného domu, nebo spíše krátkodobý pronájem rodinného domu. Zde se dynamika trhu trochu mění.
Zatímco krátkodobý pronájem rodinného domu může dávat smysl v turisticky velmi atraktivních lokalitách, kde rodiny nebo větší skupiny hledají soukromí na víkendy nebo letní prázdniny, často naráží na odpor sousedů v klidných rezidenčních čtvrtích. Představte si, že máte rodinný dům v satelitu za Prahou a každý víkend se tam koná hlučná rozlučka se svobodou. Proto je dlouhodobý pronájem rodinného domu často mnohem bezpečnější a žádanější. Rodiny s dětmi hledají stabilitu, zaplatí solidní částku a dům si budou udržovat jako vlastní.
Speciální kategorií jsou rekreační objekty. Zde se nabízí volba mezi tím, zda využít nemovitost pro dlouhodobý pronájem chalupy nebo pro krátkodobý pronájem. Většina majitelů chat a chalup logicky volí krátkodobé ubytování, protože si chtějí objekt občas užít i pro sebe. Pokud ovšem na chalupu vůbec nejezdíte, překvapivě i dlouhodobý pronájem chalupy může najít své zájemce, například lidi, kteří hledají celoroční klid v přírodě nebo možnost trvalého úniku z města.
Geografický faktor (GEO): Kdy se vyplatí krátkodobý pronájem a kdy dlouhodobý pronájem?
Lokalita hraje při rozhodování klíčovou roli. Pravidla hry se totiž diametrálně liší podle toho, kde se vaše nemovitost nachází.
Pokud vlastníte byt na pražských Vinohradech, Starém Městě nebo Malé Straně, ekonomika vám pravděpodobně jasně ukáže na krátkodobý pronájem bytu. Centrum Prahy bude pro turisty vždy lákadlem. Nicméně i zde se nad krátkodobými pronájmy stahují mračna. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) mohou tyto aktivity blokovat a magistrát chystá výrazné omezování sdíleného ubytování v bytových domech.
Pokud se ale přesuneme do Středočeského kraje, do měst s výbornou dopravní dostupností do Prahy – ať už se bavíme o městech jako Lysá nad Labem, Milovice, Brandýs nad Labem, nebo Jílové u Prahy –, situace se zcela mění. V těchto lokalitách nedává krátkodobý pronájem prakticky žádný smysl. Poptávka turistů je zde minimální. Naopak poptávka po trvalém bydlení ze strany rodin, které nedosáhnou na vlastní hypotéky v Praze, je obrovská. V těchto satelitních oblastech je zkrátka dlouhodobý pronájem jasným vítězem, který přináší skvělý poměr ceny a rizika.
Rodiny s dětmi si z vaší nemovitosti vytvoří skutečný domov a budou se o něj starat. Právě z hlediska minimálního opotřebení interiéru je dlouhodobý pronájem tou nejšetrnější volbou pro váš majetek.
Jak zvítězí krátkodobý pronájem nebo dlouhodobý pronájem u vás?
Abychom to shrnuli do jednoho jasného sdělení. Rozhodnutí, zda si vybrat krátkodobý pronájem, nebo vsadit na dlouhodobý pronájem, závisí čistě na vašem osobním preferovaném přístupu a na čase, který tomu můžete obětovat. Pokud se chystáte podnikat a stát se poskytovatelem ubytování se vším, co k tomu patří, máte na to čas a nemovitost se nachází v lukrativní turistické zóně, může pro vás být krátkodobý pronájem bytu výnosnější volbou.
„Klienti se mě často ptají, zda mají zkusit štěstí na ubytovacích platformách. Moje odpověď je dnes jasná: nenechte se zlákat jen vidinou vyšších hrubých čísel za noc. Krátkodobý pronájem se v dnešní době stává tvrdým byznysem plným byrokracie a neustálé operativy. Z mé praxe jednoznačně vidím, že dobře nastavený dlouhodobý pronájem s prověřeným nájemníkem je tou nejlepší cestou k opravdovému pasivnímu příjmu. Získáte klidný spánek, ochráníte hodnotu svého bytu a vyhnete se zbytečným konfliktům se sousedy i úřady.“ — Jakub Žižka, realitní makléř a expert
Na straně druhé, pokud jste konzervativní investor, který má své hlavní podnikání nebo zaměstnání, nechce trávit hodiny řešením rozbitých skleniček a předáváním klíčů v nočních hodinách, je pro vás jednoznačnou volbou dlouhodobý pronájem.
Trh s nemovitostmi v roce 2026 jasně ukazuje, že stabilní bydlení bude mít obrovskou hodnotu. A my, profesionálové na realitním trhu, vám velmi rádi pomůžeme s nastavením té správné a bezpečné cesty.
Dlouhodobý pronájem a krátkodobý pronájem: co vás nejvíc zajímá?
Může mi společenství vlastníků (SVJ) zakázat krátkodobý pronájem bytu?
Ano, společenství vlastníků jednotek může krátkodobý pronájem bytu omezit nebo zakázat, pokud se na tom vlastníci ve stanovách usnesou. Naopak dlouhodobý pronájem zakázat nelze, protože byt zkolaudovaný pro bydlení je primárně určen k trvalému uspokojování bytových potřeb nájemníka.
Jaký je rozdíl, pokud řeším krátkodobý pronájem daně a daně z běžného nájmu?
Zatímco dlouhodobý pronájem spadá pod klasické příjmy z nájmu bez nutnosti odvádět sociální a zdravotní pojištění, krátkodobý pronájem daně se striktně řídí pravidly pro podnikání. V praxi to znamená, že pro krátkodobé ubytování potřebujete živnostenský list, musíte řešit zmíněné odvody a často se stáváte i plátcem či identifikovanou osobou k DPH.
Vyplatí se více dlouhodobý pronájem rodinného domu, nebo jeho sdílení turistům?
V oblastech s vysokou poptávkou po trvalém bydlení, jako jsou satelitní města a dobře dostupná místa ve Středočeském kraji, je dlouhodobý pronájem rodinného domu mnohem bezpečnější a stabilnější volbou. Krátkodobý pronájem rodinného domu sice může jednorázově lákat větší skupiny, ale v klidných rezidenčních čtvrtích pak velmi často naráží na silný odpor sousedů kvůli hluku.
Lze v jedné nemovitosti střídat krátkodobý pronájem a dlouhodobý pronájem?
Ačkoliv to teoreticky možné je, kombinovat krátkodobý pronájem nemovitosti pro letní turisty se zimními dlouhodobými smlouvami je administrativně i daňově extrémně složité. Pro minimalizaci starostí je téměř vždy výhodnější zvolit rovnou jeden stabilní dlouhodobý pronájem bytu, který nevyžaduje neustálou péči a nákladný úklid po každém hostovi.
Je dlouhodobý pronájem chalupy reálný, když jde primárně o rekreační objekt?
I když majitelé u těchto typů nemovitostí velmi často volí krátkodobé ubytování pro občasné rekreanty, překvapivě i dlouhodobý pronájem chalupy má na aktuálním trhu své silné zájemce. Tuto možnost totiž vyhledávají lidé toužící po trvalém úniku z města, pro které představuje dlouhodobý pronájem spolehlivou záruku celoročního klidu v přírodě.
Loading...