Pronajímat nemovitost může být radost z výdělku navíc. Stejně tak ale může příjem z nájmu znamenat starosti. Správné zdanění příjmů z pronájmu nemovitosti není složité, ale musíte vědět alespoň základy. My vám detailně ukážeme, jak na to. Odteď budete skoro experty na problematiku danění příjmů z pronájmu.
Jak se daní pronájem?
Daň z pronájmu se podává jako součást běžného daňového přiznání. Příjmy z pronájmu bytu jsou jednou z položek formuláře daňového přiznání. Zdanění ukládá zákon 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Výhodou je, že při zdanění můžete využít odpočty a slevy na dani, stejně jako nezdanitelné položky.
Samozřejmě zákon rozlišuje to, jestli nemovitost pronajímáte jako fyzická osoba nebo naopak právnická osoba. Příjmy z pronájmu a jejich zdanění je pak rozdílné.
Daň z pronájmu jako fyzická osoba
Jako fyzická osoba, která pronajímá nemovitost, musíte podle zákona o daních z příjmů zdanit své příjmy z pronájmu (§ 9 zákona). Základní sazba daně je 15 %. Část základu daně, která v roce 2026 přesáhne 1 762 812 Kč (36násobek průměrné mzdy), se daní sazbou 23 % – tato hranice se počítá ze součtu všech vašich příjmů, nejen z pronájmu. Pokud jsou příjmy z pronájmu bytu nebo jiné nemovitosti vaším jediným příjmem, zvládnete daňové přiznání snadno.
Většina má ovšem i další příjmy, a proto je nutné vše doplnit do daňového přiznání, kde vám potom vyjde výsledná daň, kterou odvedete finančnímu úřadu.
Co když je nemovitost ve společném jmění manželů?
Pokud nemovitost nevlastní pouze jeden majitel jako fyzická osoba, ale je v katastru nemovitostí zapsána jako společné jmění manželů, potom příjmy z pronájmu daní pouze jeden z manželů.
Zajímá vás víc o SJM a přemýšlíte třeba o koupi nemovitosti a nevíte, co je výhodnější? Podívejte se, co společné jmění manželů vlastně znamená.
Daň z pronájmu jako právnická osoba – nájem jako podnikání
Pokud nemovitost k pronájmu vlastní právnická osoba (např. s.r.o.), podléhají příjmy z nájmu dani z příjmů právnických osob ve výši 21 % (platí od roku 2024). Právnická osoba si na rozdíl od fyzické osoby nemůže uplatnit výdajový paušál – do nákladů dává jen skutečné, doložené výdaje.
Zdanění u právnické osoby probíhá výrazně odlišně, proto doporučujeme spolupráci s dobrým daňovým poradcem.
Za podnikání se naopak obvykle považují krátkodobé pronájmy typu Airbnb nebo Booking, kdy spolu s ubytováním poskytujete i služby (úklid, povlečení, předávání klíčů). Takové příjmy se u fyzické osoby zpravidla daní jako příjmy ze živnosti podle § 7, s výdajovým paušálem 60 %, a navíc z nich musíte odvádět sociální a zdravotní pojištění. Klasický dlouhodobý nájem bytu do této kategorie nespadá.
Osvobození od daně z příjmu z pronájmu
Kdy nemusíte příjmy z pronájmu přiznávat? Jen při opravdu nízkých částkách. Pokud jste zaměstnanec a vaše příjmy z pronájmu za rok nepřesáhly 20 000 Kč, nemusíte kvůli nim podávat daňové přiznání. Pokud nejste zaměstnanec, povinnost podat přiznání nemáte, když vaše celkové zdanitelné příjmy za rok nepřesáhly 50 000 Kč. Tyto výjimky se tak týkají jen malé části majitelů nemovitostí.
Jak vypočítat daň z pronájmu bytu v roce 2026
Samotné zdanění příjmu z pronájmu u fyzických osob není složité a pokud si podáváte daňové přiznání sami, zvládnete do něj doplnit i tuto položku. Ze všeho nejdřív ale musíte vědět, jaké byly vaše příjmy z pronájmu. Do příjmů se počítají pouze příjmy za samotný pronájem, nikoli platba jako taková, ve které může být také úhrada energií a dalších služeb.
Následně byste měli vědět také náklady na pronájem a další služby s ním spojené. Podle toho se potom můžete rozhodnout, jestli zvolíte v daňovém přiznání paušální výdaje nebo výdaje ve skutečné výši.
Jsou lepší paušální výdaje nebo skutečné výdaje?
Nelze jednoznačně říct, jestli je lepší danit příjmy z nájmu paušálem 30 % nebo naopak přiznat skutečné výdaje.
Pokud jsou vaše náklady na nemovitost vysoké a přesahují 30% paušální výdaje, určitě se vyplatí danit na základě reálných nákladů na pronájem. Použití skutečných výdajů s sebou ale přináší i nutnost vše doložit – tedy více administrativy. Paušál 30 % lze uplatnit maximálně z příjmů 2 000 000 Kč ročně, tedy nejvýše 600 000 Kč výdajů.
Náklady na pronájem: co je možné si do nich započítat
Jestliže se rozhodnete danit příjmy z pronájmu bytu na základě reálných nákladů, můžete si započítat mnoho různých položek.
- náklady na údržbu
- náklady na opravu
- náklady na úklid prostor
- náklady spojené s vybavením nemovitosti
- úroky z hypotéky
- poplatky realitní kanceláři za zprostředkování pronájmu nemovitosti
Do výdajů lze zahrnout i odpisy nemovitosti. Rozhodnutí začít odepisovat je ale nevratné a může ovlivnit daň při pozdějším prodeji, proto ho doporučujeme konzultovat s daňovým poradcem.
Sociální a zdravotní pojištění
Jak jsme už zmínili, záleží především na tom, jestli je pronájem nemovitostí vaším podnikáním, nebo jste například zaměstnanec, OSVČ nebo důchodce, který mimo jiné pronajímá nemovitosti. Jinak řečeno, pokud za vás někdo odvádí sociální a zdravotní pojištění (zaměstnavatel, vy jako OSVČ nebo stát), nemusíte už při pronájmu nemovitosti sociální ani zdravotní pojištění platit.
Slevy na dani a snížení základu daně
Použít můžete běžné slevy na dani. Následně, jakmile doplníte všechny slevy a snížení daně, vypočítáte částku k odvodu daně z pronájmu. Nezapomeňte, že každý má nárok minimálně na slevu na poplatníka ve výši 30 840 Kč ročně. Uplatnit můžete i další slevy, například slevy na děti, na manželku a jiné.
Nájem nemovitosti a DPH
Ještě nedávno, a to v roce 2020, byl pronájem nemovitostí celkově od DPH osvobozen. Stejně tak nyní, pokud jste plátci DPH a pronajímáte dlouhodobě nemovitost určenou k bydlení, tak jste osvobozeni. Odvod DPH se tak týká zejména krátkodobých pronájmů nebo pronájmů přes prostředníka.
Pokud by se vás DPH týkalo, samozřejmě to není žádný problém, až na administrativu s tím spojenou. Jednoduše si totiž můžete DPH rozpočítat do měsíčního nájemného, stejně jako třeba energie. Každopádně u fyzických osob se DPH u pronájmu řeší jen zřídka.
Daň z pronájmu pozemku
Stejně tak, jako platíte daň z příjmu při pronájmu bytu nebo domu, budete ji muset zaplatit také při pronájmu pozemku. Daň z pronájmu pozemku se daní úplně stejně jako v případě jakékoli jiné nemovitosti.
Nepřiznání daně z pronájmu
Jestliže podáváte daň z příjmu, a přitom zamlčíte příjmy z nájmu, můžete se dostat do problémů. Zjednodušíme vám hledání kličky, protože pokud nesplňujete limity pro osvobození daně z pronájmu bytu, pak ji zaplatit musíte, a to podle zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů.
Možná jste se už setkali s pronajímáním nemovitostí takzvaně na černo, tedy bez smlouvy, kdy se peníze vyplácí přímo na ruku. To však představuje velké riziko pro všechny zúčastněné strany. Pronajímatel nemá prakticky žádnou možnost nájem vymáhat v případě neplacení (stejně tak řešit například poškozené vybavení) a vystavuje se postihu ze strany finančního úřadu. Nájemce zase nemá jistotu, že ze dne na den nebude muset nemovitost opustit.
Pokud kontrola z finančního úřadu odhalí pronájem na černo, zpětně vám dopočítá daň z příjmu z nájmu ve výši 15 % u fyzických osob. Kromě toho ale budete muset zaplatit ještě úroky a počítat s dalšími sankcemi, jako je třeba penále 20 % z doměřené daně. Takto doměřená daň z pronájmu nemovitostí může být i násobně vyšší. Proto se rozhodně nevyplatí pronajímat nemovitost nebo třeba pozemek na černo.
Časté otázky k dani z příjmu z pronájmu
Existuje nějaká osvědčená kalkulačka daně z pronájmu?
Různé daňové kalkulačky existují, ovšem vypočítají vám pouze orientační částku, proto doporučujeme si vypočítat přímo daň podle daňového přiznání. Různé kalkulačky totiž nemusí být aktuální a nemusí reflektovat například správnou výši slevy na poplatníka.
Kde hledat další informace, pokud nevím, jak danit příjem z pronájmu?
Osvědčené a aktuální informace najdete vždy přímo na stránkách Finanční správy České republiky. Můžete se tak podívat na aktuální informace k dani z pronájmu nemovitosti.
Paušální daň a příjmy z pronájmu, co je lepší uvést do daňového přiznání?
To není možné jednoznačně říct. Ideální je namodelovat si obě varianty a podle toho se rozhodnout. Obecně platí, že pokud máte s pronájmem jen minimální výdaje a jste fyzická osoba, potom je paušál 30 % výhodnější. Naopak, pokud máte s pronájmem vysoké náklady (např. úroky z hypotéky nebo opravy), je lepší přiznat reálné výdaje.
Daň z pronájmu bytu důchodce, jak se platí?
Pokud má důchodce příjmy z pronájmu nad zákonný limit, musí je zdanit. Může si však uplatnit slevu, a navíc nemusí platit sociální ani zdravotní, protože ho za něj hradí stát.
Jak doložit příjmy z pronájmu?
Příjmy z nájmu se do daňového přiznání dokládají spolu s přílohou 2, kde v první části vyplníte příjmy z pronájmu dle zákona o daních z příjmu. Smlouvy není nutné dokládat, ty jsou důležité až v případě možné daňové kontroly.