„Byt máme přes pět let, takže daň řešit nemusíme.“ Tuhle větu slýchám na prvních schůzkách s prodávajícími čím dál častěji. U nemovitostí nabytých od roku 2021 ale přestala platit. Novela zákona o daních z příjmů prodloužila časový test z pěti na deset let a velká část majitelů to zjistí, až když sedá k daňovému přiznání. Spolu s daňovým poradcem, se kterým v týmu spolupracujeme, vám vysvětlím, kdy daň z prodeje nemovitosti zaplatíte, kolik to bude a jak se jí legálně vyhnout.
Daň z prodeje nemovitosti: co to je a z čeho se počítá
„Daň z prodeje nemovitosti“ je laický název. Ve skutečnosti jde o daň z příjmů fyzických osob, konkrétně o ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Nezaměňujte ji s daní z nabytí nemovitých věcí, která byla zrušena v roce 2020, ani s daní z nemovitých věcí, kterou každoročně platí vlastník.
Daň z prodeje nemovitosti se nepočítá z celé kupní ceny, ale ze zisku. Od prodejní ceny si odečtete prokazatelné výdaje:
- pořizovací cenu nemovitosti,
- doložené náklady na rekonstrukci a technické zhodnocení,
- provizi realitní kanceláře a odměnu advokáta,
- náklady na znalecký posudek, úschovu či správní poplatky.
Prodáte-li bez zisku nebo se ztrátou, daň nevzniká. Doklady o výdajích proto schovávejte celou dobu vlastnictví.
Časový test 5 a 10 let: kdy platíte daň z prodeje nemovitosti rozhoduje datum nabytí
Nejjednodušší cestou k osvobození je nemovitost vlastnit dostatečně dlouho. Délka časového testu se ale liší podle toho, kdy a jak jste ji nabyli.
| Situace | Časový test | Co to znamená v praxi |
| Nabytí do 31. 12. 2020 | 5 let | I nemovitosti koupené v roce 2020 už lze prodat bez daně. |
| Nabytí od 1. 1. 2021 | 10 let | První takové nemovitosti se osvobodí až v roce 2031. |
| Dědictví po příbuzném v přímé linii nebo manželovi | Doba zůstavitele se započítává | Často lze prodat bez daně hned po dědickém řízení. |
| Darování (i v rodině) | Běží znovu ode dne daru | Doba vlastnictví dárce se nezapočítává. |
Lhůta se počítá ode dne, kdy nastaly právní účinky vkladu do katastru nemovitostí, tedy ode dne podání návrhu na vklad. Zákon navíc požaduje, aby doba mezi nabytím a prodejem deset let přesáhla. Nechte si proto rezervu několika dní a návrh na vklad nepodávejte zbytečně brzy.
Zděděná a darovaná nemovitost
U dědictví po rodičích, prarodičích nebo manželovi se doba vlastnictví zůstavitele sčítá s vaší. Započítává se ale jen doba posledního zůstavitele. Naopak u darované nemovitosti začíná test znovu dnem darování, takže byt, který vám rodiče darovali v roce 2022, prodáte bez daně z titulu časového testu až v roce 2032. Víc o dědění najdete v článku Dědictví nemovitosti: vše, co vás nejvíc zajímá.
Kolik zaplatíte: sazba 15 %, nebo 23 %?
Zisk z prodeje se přičte k vašim ostatním příjmům, typicky ke mzdě, a zdaní se v přiznání za rok prodeje. Základní sazba činí 15 %. Část celkového základu daně, která přesáhne 36násobek průměrné mzdy, se daní sazbou 23 %. Pro rok 2026 je tato hranice 1 762 812 Kč.
Právě sčítání se mzdou prodávající nejčastěji překvapí. Ukažme si to na příkladu.
Daň z prodeje nemovitosti a modelový příklad: prodej bytu koupeného v roce 2022
Paní Nováková koupila v roce 2022 byt za 6,2 milionu korun a v roce 2026 ho prodává za 7,7 milionu. Výdaje spojené s prodejem činí 250 000 Kč. Byt pronajímala, sama v něm nebydlela. Její roční hrubá mzda je 900 000 Kč.
| Položka | Částka |
| Prodejní cena | 7 700 000 Kč |
| Pořizovací cena a výdaje | 6 450 000 Kč |
| Zisk z prodeje | 1 250 000 Kč |
| Celkový základ daně (mzda + zisk) | 2 150 000 Kč |
| Část nad hranicí 1 762 812 Kč (sazba 23 %) | 387 188 Kč |
| Daň z prodeje nemovitosti | cca 218 500 Kč |
Kdyby se zisk danil jen 15 %, zaplatila by 187 500 Kč. Kvůli souběhu se mzdou je daň z prodeje nemovitosti zhruba o 31 000 Kč vyšší. Výpočet je zjednodušený a nezohledňuje slevy na dani.
Zisk z prodeje se sčítá se mzdou, a může tak spadnout do sazby 23 %. Nemusí se ale vztahovat na celou daň z prodeje nemovitosti. (Obrázek upraven pomocí AI)
Výjimka číslo 1: dva roky bydlení před prodejem
Pokud jste v prodávaném bytě nebo rodinném domě (včetně souvisejícího pozemku) bydleli alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastníte. Platí to třeba i pro byt koupený před třemi lety.
- Trvalý pobyt není podmínkou. Rozhoduje, že jste v nemovitosti skutečně bydleli. Prokázat to lze například spotřebou energií nebo doručovanou poštou.
- Důkazní břemeno nesete vy. Vyúčtování a další doklady si proto schovávejte.
- U manželů ve společném jmění stačí, když podmínku splní jeden z nich.
- Výjimka se netýká chat, rekreačních objektů ani samostatných pozemků. Jen rodinného domu a bytové jednotky, k níž smí patřit nanejvýš garáž, sklep nebo komora.
„Bezprostředně před prodejem“ neznamená, že musíte bydlet až do dne podpisu. Pokud se odstěhujete a byt aktivně připravujete k prodeji, podmínka zůstává splněna. Když ho ale mezitím pronajmete, nárok ztratíte.
Kdo v prodávaném bytě dva roky bydlel, daň z prodeje neovitosti platit nemusí. (Obrázek upraven pomocí AI)
Výjimka číslo 2: reinvestice do vlastního bydlení do konce následujícího roku
Nesplňujete časový test ani podmínku bydlení? Příjem může být přesto osvobozen, pokud ho použijete na vlastní bytovou potřebu. Zákon (§ 4b) za ni považuje například:
- koupi bytu nebo rodinného domu, ve kterém budete bydlet,
- výstavbu domu nebo koupi pozemku, na kterém ji zahájíte,
- rekonstrukci a modernizaci vlastního bydlení,
- splacení hypotéky či úvěru, kterým jste vlastní bydlení financovali.
Peníze musíte použít do konce roku následujícího po roce, kdy jste je získali. Prodáte-li byt v roce 2026, máte čas do 31. 12. 2027. Uznává se i investice provedená dřív, nejdříve však v roce předcházejícím prodeji. Reinvestujete-li jen část, je osvobozena jen poměrná část příjmu. Pozor, počítá se celá přijatá částka, ne jen zisk. A musí jít o vaše bydlení, ne o byt pro děti nebo k pronájmu.
„Klienti často berou reinvestici jako formalitu, kterou vyřeší, až koupí nový byt. Jenže bez včasného oznámení finančnímu úřadu osvobození vůbec nevznikne. Proto daňovou stránku s klientem probíráme už při nastavování prodejní strategie, ne až u přiznání.“
— Jakub Žižka, realitní makléř
Oznamovací povinnost: kde prodávající nejčastěji chybují
Osvobozený příjem neznamená, že finanční úřad nemusí nic vědět. Podle situace vás čeká jedna ze dvou oznamovacích povinností.
Oznámení o získání prostředků na vlastní bydlení
Chcete-li využít reinvestici, musíte finančnímu úřadu oznámit, že jste prostředky získali, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok prodeje. Oznámení je podmínkou osvobození. Když ho nepodáte, osvobození nevznikne a zisk zdaníte, i kdybyste peníze do bydlení skutečně vložili. Pokud peníze nepoužijete včas, zdaníte příjem jako ostatní příjem v následujícím roce.
Oznámení osvobozeného příjmu nad 5 milionů korun
Každý osvobozený příjem vyšší než 5 milionů Kč je obecně nutné oznámit finančnímu úřadu (§ 38v). U prodeje bytu nebo domu zapsaného v českém katastru nemovitostí se podle Finanční správy oznámení nepodává, protože údaje má úřad k dispozici. Povinnost ale trvá například u:
- prodeje nemovitosti v zahraničí,
- převodu družstevního podílu, který se do katastru nezapisuje,
- zděděné nebo darované nemovitosti v hodnotě nad 5 milionů Kč.
Pokuta se počítá z celého neoznámeného příjmu, ne ze zisku. Při pozdním oznámení bez výzvy činí 0,1 %, po výzvě úřadu 10 % a pokud nereagujete ani na výzvu, 15 %. U družstevního bytu za 8 milionů korun to může být až 1,2 milionu korun, přestože daň byla nulová.
Oznámení finančnímu úřadu je u reinvestice podmínkou osvobození, myslete na to, pokud se vás daň z prodeje nemovitosti týká. (Obrázek upraven pomocí AI)
Daňové přiznání a termíny
Pokud prodej osvobozen není, uvedete zisk v daňovém přiznání za rok prodeje, v příloze č. 2. Lhůta je obvykle 1. dubna následujícího roku, při elektronickém podání o měsíc později a s daňovým poradcem do 1. července. Do stejného dne je nutné daň zaplatit. Přiznání musí podat i zaměstnanec, kterému jinak stačí roční zúčtování u zaměstnavatele.
Daň z prodeje nemovitosti pod kontrolou: počítejte dřív, než podepíšete
Daňové dopady prodeje se dají ovlivnit hlavně před podpisem kupní smlouvy: načasováním prodeje, doložením bydlení, plánem reinvestice nebo pečlivě uschovanými doklady o výdajích. Po prodeji už zbývá jen dopočítat, kolik zaplatíte.
V našem týmu proto daňovou stránku prodeje řešíme od první schůzky. Spolu s daňovým poradcem ověříme, zda splňujete některou z podmínek osvobození, spočítáme předpokládanou daň z prodeje nemovitosti a ohlídáme lhůty pro oznámení. Proč na bezpečný prodej nestačí jeden člověk, popisuji v článku Jak vybrat realitního makléře.
Chystáte se prodat nemovitost nabytou po roce 2021? Ozvěte se mi. Projdeme spolu vaši situaci a připravím vám odhad ceny nemovitosti zdarma, ze kterého spočítáme očekávaný zisk i daň.
Článek má informativní charakter a vychází z právní úpravy platné k říjnu 2026. Nenahrazuje individuální daňové poradenství.
Daň z prodeje nemovitosti: co vás nejvíc zajímá?
Musím platit daň z prodeje nemovitosti, kterou vlastním šest let?
Záleží na datu nabytí. Pokud jste byt nabyli do konce roku 2020, platí pětiletý test a daň neplatíte. U bytu nabytého od 1. 1. 2021 platí test desetiletý, takže daň zaplatíte, pokud nesplníte podmínku dvouletého bydlení nebo reinvestice.
Platí se daň z prodeje nemovitosti, když prodám nemovitost se ztrátou?
Neplatí. Daň se počítá ze zisku, a pokud je prodejní cena nižší než pořizovací cena a výdaje, daň nevzniká. Ztrátu ale nelze odečíst od jiných příjmů.
Musím mít v prodávaném bytě trvalý pobyt?
Nemusíte. Pro osvobození je rozhodující, že jste v bytě skutečně bydleli alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Trvalý pobyt je jen jedním z možných důkazů. V takovém případě daň z prodeje nemovitosti neplatíte.
Mohu peníze z prodeje použít na splacení hypotéky?
Ano. Splacení úvěru, kterým jste financovali vlastní bydlení, zákon za vlastní bytovou potřebu považuje. Nezapomeňte ale na oznámení finančnímu úřadu a lhůtu do konce následujícího roku. U předčasného splacení hypotéky počítejte i s případnými poplatky banky.
Jak se daní prodej zděděné nemovitosti?
Pokud jste dědili po rodiči, prarodiči nebo manželovi, sčítá se vaše doba vlastnictví s dobou zůstavitele – s tou se pak kalkuluje pro daň z prodeje nemovitosti. Jako pořizovací cenu uvádíte hodnotu nemovitosti z rozhodnutí o dědictví.