Skryté vady nemovitosti: informace, které musí znát každý prodávající

Skryté vady nemovitosti jsou pro mnoho majitelů největším strašákem celého prodeje. Byt nebo dům prodáte, peníze odejdou z úschovy a po letech přijde dopis, že kupující chce slevu, protože ve sklepě objevil vlhkost. Prodeji nemovitostí se věnuji přes deset let a tuto obavu slyším skoro na každé první schůzce.

Zákon sice kupující chrání, ale nedávný rozsudek Nejvyššího soudu ukázal, že ani kupující nemá neomezený čas. Ukážu vám, za jaké skryté vady nemovitosti skutečně odpovídáte, jak dlouho a jak se jako prodávající chránit.

Dobře připravené dokumenty jsou nejlepší ochranou prodávajícího. (Obrázek upraven pomocí AI)

Co jsou skryté vady nemovitosti a čím se liší od zjevných

Skryté vady nemovitosti jsou vady, které měla nemovitost už v době předání kupujícímu, ale projevily se až později a při běžné prohlídce je nešlo odhalit. Typicky jde o vlhkost schovanou pod novými obklady, praskliny v základech, zatékající střechu nebo staré rozvody za omítkou.

Zjevná vada je naopak taková, kterou kupující musel při obvyklé pozornosti poznat už při podpisu smlouvy. Prasklou dlažbu nebo mapu na stropě tedy po převzetí reklamovat nemůže. Tato ochrana ale padá, pokud prodávající výslovně ujistil, že je nemovitost bez vad, nebo vadu lstivě zakryl.

Faktická, nebo právní vada nemovitosti?

Faktické vady se týkají fyzického stavu stavby. Právní vady nemovitosti jsou práva třetích osob, o kterých kupující nevěděl: zástavní právo, věcné břemeno, předkupní právo, nájemní smlouva nebo exekuce. Většinu z nich odhalíte z listu vlastnictví, proto se vyplatí znát omezení vlastnických práv u nemovitosti ještě před inzercí.

Typ vady	Příklad	Co to znamená pro prodávajícího
Zjevná	Prasklá dlažba, poškozená omítka	Kupující ji po převzetí reklamovat nemůže
Skrytá	Vlhkost pod obklady, statické poruchy	Ručíte za ni, i když jste o ní nevěděli
Faktická	Vadná elektroinstalace, zatékající střecha	Kupující může chtít opravu, slevu, nebo odstoupit
Právní	Zástavní právo, věcné břemeno, nájem	Odhalíte ji předem z katastru nemovitostí

Jak dlouho ručíte: skryté vady nemovitosti a lhůta 5 let

U staveb spojených se zemí pevným základem, tedy typicky u domu, musí kupující skrytou vadu vytknout nejpozději do pěti let od nabytí. Stanoví to § 2129 odst. 2 občanského zákoníku. U ostatních skrytých vad platí obecná lhůta nejvýše dvou let od odevzdání.

Pozor na to, odkdy se lhůty počítají. Pět let běží od nabytí vlastnického práva, tedy od zápisu kupujícího do katastru. Dva roky běží od odevzdání, tedy od skutečného předání nemovitosti. Mezi podpisem smlouvy, vkladem a předáním klíčů přitom mohou uplynout týdny.

Pětiletá lhůta je ale jen strop. Vedle ní platí pravidlo, že kupující musí vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. A pak jsou tady dvě věci, které prodávající často netuší:

• Ručíte i za vadu, o které jste nevěděli. Rozhoduje, jestli vada existovala při předání, ne jestli jste o ní věděli.
• Kdo o vadě věděl, nemůže namítat pozdní oznámení. Pokud jste vadu znali nebo znát museli, kupujícímu pozdní reklamace neuškodí.

Rozsudek Nejvyššího soudu: pět let není čas na rozmyšlenou

Dlouho se tvrdilo, že lhůta pro skryté vady nemovitosti je pět let a kupující může celou dobu v klidu čekat. Tento výklad Nejvyšší soud odmítl rozsudkem ze dne 27. 8. 2025, sp. zn. 23 Cdo 506/2025, o kterém v květnu 2026 informovala Česká justice. Pro judikaturu ke skrytým vadám nemovitosti jde o zásadní rozhodnutí, protože soud tuto otázku řešil poprvé.

Případ se týkal domu prodaného v roce 2016:

1. V říjnu 2017 se kupující z dopisu projektanta dozvěděl o problémech se statikou.
2. V listopadu 2017 je potvrdil znalecký posudek, další vady přinesl dodatek v únoru 2018.
3. Prodávajícím vady vytkl až v září 2018 a požadoval slevu 2 979 262 Kč.

Městský soud v Brně i Krajský soud v Brně žalobu zamítly a Nejvyšší soud jim dal za pravdu. U skryté vady stavby se podle něj uplatní lhůta „bez zbytečného odkladu poté, co kupující mohl při dostatečné péči tuto vadu zjistit“. Pět let je tedy nejzazší hranice, ne čas na rozmyšlenou.

Pro prodávající je to dobrá zpráva, ale ne bianco šek. V tomto sporu soudy dospěly k závěru, že prodávající o vadách nevěděli. Kdo vadu zatají, toho rozsudek neochrání. Spor o skryté vady nemovitosti navíc obvykle vyhrává ten, kdo má lepší papíry.

Statika a vlhkost bývají nejčastějším předmětem sporů o skryté vady. (Obrázek upraven pomocí AI)

Skryté vady nemovitosti a 5 kroků, jak se při prodeji chránit

Nejlepší obranou proti pozdější reklamaci jsou dokumenty, které vzniknou v den podpisu a předání. Tyto kroky doporučuji všem svým klientům.

1. Řekněte o vadách, které znáte

Za vadu, kterou kupující znal, ručit nebudete. Sepište proto všechno, co o nemovitosti víte: opravovanou střechu, vlhký kout ve sklepě, starší rozvody. Pravdivé informace o stavu patří mezi základní povinnosti při prodeji nemovitosti. U domů se vyplatí technická zpráva při prodeji nemovitosti, která stav popíše nezávisle a odborně.

2. Nechte připravit precizní kupní smlouvu

Kupní smlouva by měla obsahovat výčet známých vad, potvrzení, že si kupující nemovitost prohlédl, a případně vlastní ujednání o oznamování vad. Pravidlo z rozsudku totiž platí, „není-li stranami sjednáno jinak“. Vyhněte se naopak větě, že je nemovitost „bez vad“. Tím byste kupujícímu otevřeli cestu reklamovat i vady zjevné. Peníze kupujícího pak patří do advokátní úschovy.

Jak může takové ujednání vypadat? Například: „Kupující prohlašuje, že se se stavem nemovitosti seznámil osobní prohlídkou dne 10. 3. a prodávající ho upozornil na tyto vady: vlhkost v severní stěně sklepa, opravovaná střecha nad garáží.“ Přesné znění vždy připraví advokát podle konkrétní nemovitosti.

3. Sepište neprůstřelný předávací protokol nemovitosti

Předávací protokol nemovitosti není povinný, ale ve sporech o skryté vady nemovitosti bývá nejcennějším důkazem. Dokládá, v jakém stavu jste nemovitost předali a co kupující viděl. Do protokolu patří:

• Datum a čas předání a podpisy obou stran.
• Stavy všech měřidel: elektřina, plyn, voda, teplo.
• Počet předaných klíčů, čipů a ovladačů.
• Popis viditelných vad a opotřebení, místnost po místnosti.
• Fotografie a video každé místnosti s datem pořízení.
• Prohlášení kupujícího, že se se stavem nemovitosti seznámil.

Podrobný předávací protokol je ve sporu často nejcennějším důkazem. (Obrázek upraven pomocí AI)

4. Schovejte si dokumenty aspoň pět let

Smlouvy, předávací protokol, fotky, revize, průkaz energetické náročnosti i faktury za opravy uchovejte minimálně po dobu, kdy vás kupující může žalovat. Když se o skryté vady nemovitosti vede spor, rozhoduje, kdo co dokáže.

5. Na reklamaci reagujte písemně a věcně

Když přijde reklamace, nespěchejte s uznáním nároku a nic nepodepisujte, dokud věc neposoudí advokát. Zjistěte, kdy se kupující o vadě dozvěděl. Pokud s oznámením otálel celé měsíce, může vám aktuální judikatura ke skrytým vadám nemovitosti pomoci.

Proč se při prodeji vyplatí makléř i advokát

Skryté vady nemovitosti nejsou důvod se prodeje bát. Jsou důvod nepodceňovat přípravu. Kvalitní makléř vám pomůže prodat za maximální tržní cenu: podle celorepublikové databáze prodávám nemovitosti v průměru o 15 % dráž než ostatní makléři. Právní expert pak připraví smlouvy, které vás ochrání před účelovými reklamacemi spekulantů.

Proč je dnes bezpečný prodej týmová práce, popisuji v článku jak vybrat realitního makléře. Na co se nejčastěji zapomíná, shrnuje přehled nejčastějších chyb při prodeji nemovitosti.

„Nejdražší reklamace je ta, na kterou nemáte papíry. Smlouva a předávací protokol stojí pár hodin práce, spor o skrytou vadu klidně několik let.“ — Jakub Žižka, realitní makléř

Chystáte prodej a chcete mít jistotu, že vás za dva roky nepřekvapí dopis od advokáta kupujícího? Sjednejte si konzultaci bezpečného prodeje. Projdeme stav nemovitosti, smlouvy i předání. Chcete-li začít orientačně, připravím vám odhad ceny nemovitosti zdarma.